APRESENTAÇÃO

A presente Consulta Pública, promovida pela Prefeitura do Município de São Paulo, por intermédio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) e da São Paulo Urbanismo (SP URBANISMO), tem como objetivo dar publicidade e colher contribuições da sociedade civil ao Projeto de Intervenção Urbana do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães – PIU Ginásio do Ibirapuera, a ser realizada entre os dias 27 de maio a 2 de julho de 2021.

A Consulta tem como objetos o conteúdo do PIU e sua respectiva minuta de Decreto. O PIU é composto pela Proposta de Regulação Urbanística, Modelagem Econômica e Modelo de Gestão Democrática. Já a minuta de Decreto especifica as diretrizes e parâmetros aplicáveis à Zona de Ocupação Especial onde está localizado o Complexo.

O Processo de elaboração do PIU Ginásio do Ibirapuera segue os passos definidos no Decreto Municipal n° 56.901/2016, que regulamenta os projetos de intervenção urbana e que prevê a participação da população em todas as etapas de seu desenvolvimento. Desta forma, as contribuições a serem colhidas nesta Consulta Pública, assim como aquelas advindas de Audiência Pública e dos debates nos conselhos municipais associados à política urbana do município, irão colaborar para o aperfeiçoamento do projeto até sua versão final.

1. INTRODUÇÃO

O Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães - CVG, mais conhecido por abrigar o “Ginásio do Ibirapuera”, é um equipamento público gerido pelo Governo do Estado de São Paulo - GESP, instalado em área que foi classificada como uma Zona de Ocupação Especial - ZOE pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LPUOS (Lei nº 16.402/2016).

As ZOE são porções do território destinadas a abrigar atividades que, por suas características ou destinação específicas, necessitem de disciplina especial de parcelamento, uso e ocupação do solo, segundo o Art. 39 do PDE e Art. 15 da LPUOS. Diante de tal peculiaridade, a LPUOS definiu que a disciplina urbanística dessas porções territoriais deveria ser fixada mediante a elaboração de um PIU – Projeto de Intervenção Urbana. O PIU da ZOE definirá os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo adequados às suas especificidades, possibilitando assim que seus equipamentos possam se desenvolver, expandir e se adaptar às novas dinâmicas da cidade, em consonância com os marcos regulatórios municipais e com especial atenção aos temas primordiais de planejamento urbano, como mobilidade, meio ambiente, entre outros.

O desenvolvimento do PIU Ginásio do Ibirapuera foi motivado pela intenção do Governo do Estado de São Paulo - GESP em conceder o equipamento, nos termos da Lei estadual n° 17.099, de 27 de junho de 2019, a qual autorizou o referido ente público a conceder o uso da área do Complexo Desportivo, mediante realização de procedimento licitatório na modalidade concorrência.

A partir de tais motivações, o processo de desenvolvimento do PIU Ginásio do Ibirapuera teve início em fevereiro de 2020, por iniciativa do GESP, conforme rito previsto no Art. 8º do Decreto nº 56.901/2016. A Etapa Prévia, onde são apresentados os Diagnósticos Socio- territorial e Ambiental, bem como o Programa de Interesse Público, ocorreu entre os dias 27 de março e 17 de abril de 2020. Nela foram destacados os principais condicionantes do entorno, bem como as alterações programáticas do CVG pretendidas pelo GESP.

Após autorização pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) para o desenvolvimento do PIU em maio de 2020, foi constituído um Grupo Técnico composto por diversos órgãos municipais, que vem desenvolvendo o projeto em conjunto com o GESP. A partir de então, tendo como base o Cenário Referencial desenvolvido no âmbito dos estudos da concessão, bem como as contribuições resultantes da Etapa Prévia, o grupo discutiu os aspectos urbanísticos, buscando a proposição de diretrizes e parâmetros considerados mais adequados às características do equipamento e de seu entorno e compatíveis com as diretrizes do Plano Diretor Estratégico (PDE), da LPUOS e do Plano Regional da Subprefeitura da Vila Mariana (PRS-VM). Tal processo resultou na estruturação do modelo urbanístico deste PIU.

Portanto, dando continuidade ao desenvolvimento do PIU, esta segunda Consulta Pública enseja apresentar parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo para a ZOE, bem como indicar diretrizes que contemplam aspectos de mobilidade, meio ambiente, de usos e atividades diversas, elementos fundamentais para regular futuras intervenções no Complexo.

Após este novo ciclo do processo participativo do PIU, as propostas serão revisadas e consolidadas, para serem então encaminhadas à SMUL para conclusão do processo e edição do decreto pelo Executivo Municipal.

Nesta linha, o diagrama a seguir sistematiza todo o procedimento cabível ao PIU Ginásio do Ibirapuera, abarcando as etapas já citadas e percorridas, bem como aquelas que se desenvolverão após a finalização da presente consulta pública.

Figura 1: Processo de desenvolvimento PIU Ginásio Ibirapuera.

Fonte e elaboração: GESP/ FIPE,2020.

1.1.    DEFINIÇÕES

O Projeto de Intervenção Urbana do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães utiliza as seguintes definições:

1. Cenário Referencial: ferramenta que busca ilustrar um cenário desejável do ponto de vista urbanístico para que a população possa melhor compreender as variáveis em discussão, antevendo concretamente as implicações dos parâmetros propostos e da inserção do Complexo em seu contexto urbano;
2. Procedimento de Manifestação de Interesse - PMI: Trata-se de um instrumento jurídico com vistas a colher contribuições de expertise privada. Por meio deste instrumento permite-se estabelecer relação colaborativa entre a Administração Pública e a iniciativa privada;
3. Perímetro de Regulação Urbanística - PRU: perímetro correspondente à ZOE do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães, para o qual são estabelecidos diretrizes e parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo necessários à implantação do PIU Ginásio do Ibirapuera e ao desenvolvimento urbanístico da área;
4. Usos principais: usos empregados nos empreendimentos destinados às atividades não residenciais, compatíveis com as obrigações previstas no inciso IV do art. 4º da Lei Estadual nº 17.099/2019, os quais serão executados pelo vencedor da licitação da concessão de uso da área onde se encontra instalado o Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães e retornarão ao patrimônio público ao final da concessão;
5. Usos acessórios: usos empregados nos empreendimentos destinados às atividades não residenciais, associados e complementares aos empreendimentos de usos principais, os quais poderão ser implantados pelo vencedor da licitação da concessão de uso da área onde se encontra instalado o Conjunto Desportivo Constâncio Vaz Guimarães e que retornarão ao patrimônio público ao final da concessão;
6. Bem público reversível: bem empregado por prestadora de serviço público ou executor de atividade econômica para a utilidade pública objeto do contrato, que é de propriedade do Poder Público desde sua aquisição ou implantação e sob posse provisória da concessionária, que deverá repassá-lo ao Poder Concedente com a extinção do contrato;
7. Porção virtual do lote: parcela da área do lote correspondente ao conjunto de empreendimentos destinados ao grupo de usos principais ou ao grupo de usos acessórios, obtida a partir da relação entre a área construída computável do referido grupo de uso e a área construída computável total;

2. MOTIVAÇÃO

2.1 O Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães: caracterização e utilização

A área onde está implantado o Complexo é de domínio público municipal, parcela de área maior, antigamente denominada Invernada dos Bombeiros, que na década de 1940 foi doada pelo Estado ao Município de São Paulo, através do Decreto-Lei Estadual nº 13.291/1943, que autorizou a transferência do imóvel à Municipalidade, ficando reservada para uso do Estado uma área originalmente com 105.340,00m², destinada à instalação de equipamento esportivo.

Situada nas proximidades do Parque do Ibirapuera, a área objeto do PIU é limitada pela Rua Manuel da Nobrega, pelo terreno anexo ao Quartel do Esquadrão de Cavalaria (terreno este definido pelo Decreto-Lei 13.009, de 24 de outubro de 1942), Rua Abílio Soares, e Av. Marechal Estênio Albuquerque de Lima, na capital de São Paulo, atualmente inscrito como lote 0154, da Quadra 138 do Setor Fiscal 036.

Por meio de Escritura de Cessão e Transferência lavrada no 5º Tabelião de Notas da Capital, em 07/06/1943 e objeto da Transcrição nº 35.293 do 1º Registro de Imóveis (RI), a Fazenda do Estado de São Paulo, autorizada pelo Decreto-lei 13.291 de 1943, transferiu ao Município área de 248.240,00m², destacada de área maior de 1.457.711,00m², adquirida do Banco Real de Crédito do Estado de São Paulo em 1905, conforme Transcrição nº 40.140 do 1º RI.

Da área transferida ao Município foi expressamente reservada para uso do Estado, nos termos do artigo 2º, inciso III, parágrafo 1º do Decreto-lei 13.291/43, uma área originalmente com 105.340,00m², destinada à instalação de equipamento esportivo da então Diretoria de Esportes:

Decreto-lei 13.291/43

“Artigo 2.° - As áreas acima descritas receberão os seguintes destinos: (...)

III - a Indicada na alínea "c", a completar o parque de Ibirapuera e proporcionar ambiente arquitetônico o paisagístico ao monumento das Bandeiras; assim como a estabelecer ligação do parque com a avenida Brasil.

§ 1.° - Da área referida na alínea III, supra, será reservada para a instalação escolar e esportiva da Diretoria de Esportes, uma fração, sita na sua extremidade superior , medindo 105.340 m2 (cento o cinco mil trezentos o quarenta metros quadrados), podendo o Estado construir e fazer funcionar na mesma a citada instalação, sem outra restrição que a de manter o aspecto do parque e apresentar seus projetos à aprovação arquitetônica e paisagística da Prefeitura para harmonização do conjunto.”

A Lei 17.099, de 27 de junho de 2019, considerou, para o Complexo Constâncio Vaz Guimarães, a área indicada no ato normativo supracitado e reproduzida na escritura de alienação lavrada com o Município.

Sabe-se, no entanto, que foram promovidas supressões de área em razão: (i) da implantação de viário pelo Município, em extensão de 8.634,00m² e, (ii) segundo apurado administrativamente, de ocupação pelo Exército, com dimensão de 2.363,00m².

Figura 2: Estudo sobre o desmembramento territorial da antiga invernada para os animais do corpo de bombeiros.

Fonte: Relatório desenvolvido pela Procuradoria Geral do Estado, Procuradoria do Patrimônio, Volume II da Pasta Especial “PE 998”, 2019.

Ainda com relação à área de terreno do CVG, vale citar que existe certidão expedida pelo Departamento Patrimonial da Procuradoria Geral do Município em 14 de abril de 2003, que atesta que área reservada ao Estado, fisicamente individualizada, corresponde a 91.870,00m². A fim de confirmar tal informação, foi realizado em 2019 levantamento planialtimétrico perimetral, que apurou área real atual para o terreno de 91.861,34m² (R)1.

Inserido no contexto de modernização da cidade de São Paulo, e em comemoração ao vindouro IV Centenário que celebrava o fenômeno da metropolização da cidade como o resultado do desenvolvimento econômico e cultural do País, a Comissão do IV Centenário viabilizou a construção do Parque do Ibirapuera, palco das comemorações realizadas.

A reboque do projeto do Parque do Ibirapuera, em 1952 deu-se início ao projeto e construção do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães, cujo nome homenageia um dos mais respeitados atletas do esporte olímpico nacional, sendo o projeto de autoria do Arquiteto Ícaro de Castro Mello. O projeto do Complexo antecedeu a construção efetiva do parque em razão da urgência em equipar a cidade com mais um equipamento esportivo.

O primeiro bloco a ser levantado foi o Ginásio Estadual Geraldo José de Almeida (Ginásio do Ibirapuera), inaugurado em 1957. Após sua inauguração, o complexo passou por sucessivas alterações e acréscimos. Devido a atrasos em sua implantação, das duas instalações originalmente projetadas, o Ginásio e o Velódromo, apenas o primeiro foi concluído a tempo.

Posteriormente, em 1958, a pedido do Centro Acadêmico Ruy Barbosa, o governador Jânio Quadros ordenou que as quadras de vôlei localizadas entre a piscina e o ginásio fossem cobertas, no intuito de abrigar as aulas do curso de Educação Física da Universidade de São Paulo. No entanto, Ícaro de Castro Mello não foi consultado para a intervenção em seu projeto, de forma que a solução adotada é considerada incoerente com o conjunto desenhado pelo arquiteto.

Apesar de as obras do velódromo já estarem em andamento, o segundo bloco a ser concluído foi o Complexo Aquático Caio Pompeu de Toledo, em 1968, ano da inauguração oficial do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães.

O Velódromo logo se demonstrou inadequado e, em 1963, tornou-se obsoleto frente às normas internacionais. Sua área foi ocupada então por um Estádio de Atletismo, inaugurado em 1968. Nesse mesmo ano foi implantado um conjunto aquático em parte da área do complexo. Posteriormente outros edifícios foram agregados, como o ginásio do judô, o edifício da Diretoria e um ginásio poliesportivo menor.

O Ginásio principal, denominado “Geraldo José de Almeida” e o Estádio de Atletismo são de autoria do Arquiteto Ícaro de Castro Mello, em homenagem ao qual foi batizado o Estádio. O Conjunto Aquático é de autoria do Arquiteto Nestor Lindenberg.

Apenas em 1974 o terceiro bloco – o Estádio Ícaro de Castro Mello − foi concluído, incorporando importante alteração programática. O último edifício a ser construído foi o Ginásio Mauro Pinheiro, concluído em 1982, ao lado do estádio. Este último havia sido projetado inicialmente para os jogos pan-americanos que ocorreriam em São Paulo em 1975, cancelados no ano anterior devido a um surto de meningite.

Assim, interferências programáticas, operacionais e financeiras no projeto, na obra e após a inauguração comprometeram sua adequação aos usos a que o Complexo se destinava originalmente.

O Complexo sediou, ao longo de sua história, grandes espetáculos culturais, esportivos e de lazer do Estado de São Paulo e do Brasil. Torneios internacionais de tênis, basquete e show de patinação no gelo foram, até então, atividades constantes na região.

Nos tempos áureos sediou os Jogos Pan-Americanos de 1963; Campeonato Mundial de Basquetebol Feminino, em 1971, 1983 e 2006; Campeonato Mundial de Voleibol Feminino de 1994; Fase final da Liga Mundial de Voleibol Masculino de 1993; Campeonato Mundial de Handebol Feminino de 2011; Copa do mundo de Judô 2011; Campeonatos de UFC; Campeonatos de Tênis, como o Brasil Open de Tênis 2013, entre outros esportes variados.

Quanto aos shows internacionais, foi palco da banda Genesis na turnê 1977; Rick Wakeman em 1981, da banda Van Halen em 1983; Motorhead em 1989, dentre outros diversos grandes shows, incluindo até os Rolling Stones em 1998. Também sediou festivais, como o Blues Festival de 1990, tendo recebido nomes importantes como Bo Diddley, Magic Slim, Koko Taylor, John Hammond e Big Daddy Kinsey & The Kinsey Report.

Atualmente, o Complexo vivencia o declínio das atividades relacionadas ao programa esportivo, em grande parte devido à deterioração e sobretudo à desatualização e inadequação de suas estruturas às necessidades atuais para as diversas modalidades.

Vale ressaltar que a alta demanda deste segmento, face às restrições e deficiências apresentadas pelas instalações e espaços físicos existentes, redunda na exclusão da cidade de São Paulo da escala de programação de diversos eventos e turnês mundiais. Referidos eventos visam espaços modernos que garantam a oferta de equipamentos de tecnologia adequada e níveis de desempenho satisfatórios do ponto de vista termoacústico, da acessibilidade, do desenho universal, da tecnologia da informação, dentre outros, almejando flexibilidade e facilidades operacionais e estruturais para a produção de eventos de padrão internacional de diversos tipos e tamanhos.

Resgatando alguns dados expostos na primeira consulta pública, o Complexo é atualmente composto por dois ginásios poliesportivos – Geraldo José de Almeida (conhecido como Ginásio do Ibirapuera) e Mauro Pinheiro; um estádio – Ícaro de Castro Melo; um Complexo aquático – Caio Pompeu de Toledo e um Palácio de Judô, totalizando uma área construída de 87.118,24m².

Figura 3: Instalações do Complexo.

Fonte: Geosampa, 2020. Elaboração: GESP/FIPE, 2020.

Figura 4: Situação atual do CVG.

Fonte: Google, 2020. Elaboração: GESP/FIPE,2020.

2.2 A Concessão do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães

No bojo do processo de modernização da cidade de São Paulo, o CVG foi implantado e se tornou cenário de diversos eventos culturais e esportivos desde a sua inauguração.

Entretanto, o equipamento, que é gerido pelo Governo do Estado de São Paulo, vem enfrentando um gradual processo de degradação de suas instalações e progressiva redução das atividades esportivas e programas ofertados. Este cenário vem ocorrendo principalmente em razão da desatualização das condições e da inadequação da infraestrutura existente, bem como da insuficiência de investimentos públicos para sua atualização e modernização, o que reflete, por fim, em maiores dificuldades na gestão do equipamento.

A atual estrutura encontra-se deteriorada e em condições tecnologicamente ultrapassadas, o que, além de ocasionar um alto custo de manutenção, não supre os requisitos cabíveis para um bom treinamento e desempenho dos atletas e uma qualificação adequada para os eventos e atividades esportivas, considerando as exigências estabelecidas pelos circuitos internacionais, minimamente necessárias.

Desde sua inauguração, o Complexo sediou diversos eventos e programas esportivos. Em especial, destaca-se o “Projeto Futuro”, de 1984, em que o Governo do Estado oferecia apoio e estrutura para atletas de judô, esportes aquáticos, atletismo e voleibol. A partir de 2008, o projeto passou por alterações, sendo então denominado “Centro de Excelência” e atendendo também jovens das cidades do interior.

Nos tempos mais recentes, o treinamento desses jovens vinha sendo realizado por técnicos voluntários que trabalhavam em condições incompatíveis com um centro de referência, sobretudo em função da deterioração das instalações dos equipamentos disponíveis no Complexo. O Governo do Estado ofertava apenas alojamento e refeições para cerca de 70 (setenta) jovens das modalidades de atletismo e judô.

Para além da insuficiência operacional e de infraestrutura do Complexo, foi identificada pelo Governo do Estado de São Paulo a demanda por um equipamento na cidade que possibilitasse, de forma mais adequada, a realização de eventos esportivos, culturais e de lazer para a população e, mais especificamente, um espaço coberto, multiuso, e que possa comportar aproximadamente 20.000 pessoas, espaço hoje inexistente na cidade de São Paulo, bem como a provisão de alternativas para residência e treinamento dos atletas, com a disponibilização de equipamentos adequados ao seu treinamento e formação.

Diante deste cenário, foi lançado pelo GESP o Edital de Chamamento n° 00005/2017, que apresentou tais demandas à sociedade na expectativa de colher informações sobre as melhores alternativas técnicas, econômicas e jurídicas a serem apresentadas por agentes da iniciativa privada que se interessassem pela exploração econômica do Complexo CVG a partir da sua atualização e modernização.

Amparada pelos resultados obtidos no referido Edital, através da apresentação de propostas de manifestação de interesse privado (PMI) e em consonância com o interesse público estadual, a Lei Estadual 17.099/2019 veio, por conseguinte, para disciplinar a concessão de uso do Complexo CVG, objetivando sua renovação, por meio da exploração de atividades esportivas e culturais por um período de 35 anos, de modo a transformá-lo em um moderno Centro Esportivo, Cultural e de Lazer, apto a sediar competições e eventos nacionais e internacionais de primeira categoria.

Vale esclarecer que a opção pela modalidade de concessão de uso disposta na Lei 17.099/2019, considerada pelo Governo do Estado a mais adequada para o caso, não deve ser confundida com a modalidade de privatização. Enquanto a privatização consiste na venda da propriedade para a iniciativa privada, a concessão de uso pressupõe a manutenção da propriedade com o Poder Público, com a concomitante delegação, por tempo determinado, da operação do equipamento a um ente privado, permitindo ao ente público receber investimentos privados para a requalificação e modernização das suas instalações, como contrapartida pela exploração de seus serviços e utilidades, revertendo os bens ao Poder Concedente, ao final do período de concessão.

Deste modo, durante o prazo de concessão de uso, as instalações do Complexo poderão ser geridas com eficiência, transparência, prestação de contas e economia de recursos, já que os gastos necessários para a sua reforma, manutenção e operação deverão ser assumidos pelo concessionário, desonerando assim, os cofres públicos.

A Lei 17.099/2019 tem por finalidade a construção, instalação, manutenção e exploração de uma arena multiuso, bem como a construção, reforma, modernização, instalação, manutenção e exploração de outros equipamentos no local, como apoio e suporte à atividade principal. Referida lei também estabelece, em seu art. 4°, uma série de obrigações para o Governo do Estado e para o concessionário, como forma de manter a destinação esportiva e cultural do equipamento, promovendo assim, não somente o resgate, como também a ampliação do seu valor para a cidade e para a população.

Como um dos requisitos primordiais, entendido aqui como um dos usos principais obrigatórios, impõe-se a “instalação de nova arena multiuso para realização de eventos compatíveis com a natureza do empreendimento (...)”, contando com instalações modernas e confortáveis para o público em geral e usuários, com acessos adequadamente dimensionados.

Como outro item obrigatório, a Lei 17.099/2019 determina “a destinação de espaços para a realização de atividades esportivas, de fruição gratuita, voltadas à saúde, ao bem-estar e ao lazer da população”. Vale ressaltar que atualmente o espaço do Complexo não é um espaço de fruição pública, bem como não é utilizado para a prática esportiva e lazer da população em geral, mas um equipamento esportivo e de lazer que atende a uma parcela extremamente reduzida dos cidadãos.

Além das instalações obrigatórias citadas, há a previsão de inserção de atividades acessórias que visam dar viabilidade econômica ao empreendimento e promover a qualificação e integração com a região envoltória, a qual se beneficiará com o incremento e diversidade de usos na região e com soluções qualificadoras da ocupação do Complexo.

Esses modelos de empreendimento, inseridos no tecido urbano, vêm se consolidando mundialmente como polos de entretenimento e atração turística bem sucedidos, no sentido da revitalização de territórios urbanos importantes ao redor do mundo. A existência de um equipamento desse padrão na cidade incrementará seu potencial turístico e de negócios através da reinserção da cidade na agenda nacional e internacional de eventos. Ao mesmo tempo, será ofertada à população, local e regional, um espaço de lazer, esporte, entretenimento e cultura, moderno e atento às novas demandas urbanas, econômicas e às questões de mobilidade, às questões ambientais e às condições de incomodidade do entorno.

A Lei estadual de concessão de uso da área do Complexo, com intuito de não causar prejuízo à prática esportiva e à saúde dos atletas e, ao mesmo tempo, visando oferecer condições adequadas e qualificadas, prevê que o Governo do Estado deverá providenciar para estes atletas equipamentos adequados ao seu treinamento. Para assegurar a continuidade de tais serviços nas condições requeridas, estão sendo realizadas intervenções em equipamentos desportivos estaduais.

Neste sentido, está em curso a reforma, ampliação e modernização do Complexo Baby Barioni, localizado ao lado do Parque da Água Branca. A conclusão da primeira etapa das obras de reforma, já em fase avançada, prevê um prédio de lutas que será capaz de abrigar os treinamentos de todas as modalidades, inclusive judô. Nesta mesma reforma do Baby Barioni está prevista uma nova piscina olímpica de 50 metros, adequada para treinamentos, uma academia, uma quadra multiuso coberta com arquibancada para 500 pessoas, local de caminhada, uma piscina de hidroginástica, dois salões de atividades para a terceira idade, com previsão de conclusão para dezembro de 2021.

Além do Complexo Baby Barioni, na Vila Olímpica Mário Covas, localizada no km 19,5 da Rodovia Raposo Tavares, a Secretaria de Estado de Esportes já iniciou um processo de reformas para implantação de uma pista de atletismo Nível I e a remodelação do campo de futebol ali existente, visando entregar para uso de treinamento dos atletas estes dois equipamentos, com previsão de construção para meados de 2022.

Além disso, está em fase conclusiva um chamamento público para os municípios interessados na execução dos Centros de Excelência, através de um convênio, em cumprimento à obrigação imposta pela lei que autoriza a concessão do Ibirapuera.

Importante destacar que na área compreendida pelo presente PIU serão contempladas, no âmbito da concessão estadual, inúmeras atividades desportivas. Eventos desportivos de diferentes modalidades poderão ser abrigados na nova Arena Multiuso. Além disso, como já apontado, é requisito legal e do contrato de concessão que a concessionária disponibilize e gerencie áreas esportivas de fruição pública e gratuita onde será possível a prática de esportes e atividades recreativas para a população. Em tais áreas está prevista a construção de, no mínimo, quatro quadras poliesportivas, com dimensões e parâmetros de qualidade em conformidade com as normas das respectivas federações das modalidades esportivas, agregando uma quadra de areia, que permita a prática de voleibol de praia e também a prática de tênis, assegurada a oferta de acessórios coletivos necessários para utilização do espaço, como redes e seus suportes, uma pista de skate para prática da modalidade street, com parâmetros de qualidade em conformidade com as normas da federação da modalidade esportiva e um playground infantil, com área mínima de 100m².

Deste modo, o futuro empreendimento atenderá a requalificação e atualização de um importante equipamento público da cidade, buscando corresponder às demandas contemporâneas da atividade esportiva e da população, gerando ganhos urbanísticos, ambientais, econômicos e sociais, capazes de reativar o usufruto do território. Estas medidas também permitirão um uso mais inclusivo do equipamento, mediante ampliação das oportunidades de convivência, entretenimento, diversificação e aumento da oferta de serviços, cultura e comércio, além de gerar empregos e possibilitarem a mitigação dos impactos e conflitos existentes atualmente no Complexo e seu entorno, especialmente em ocasiões de grandes eventos.

3. OBJETIVOS DO PIU GINÁSIO DO IBIRAPUERA

Articulados ao diagnóstico socio-territorial e ao Programa de Interesse Público, e tendo como referência as contribuições obtidas na 1ª Consulta Pública, os objetivos específicos do PIU foram definidos para orientar o modelo urbanístico para o Complexo CVG, buscando compatibilizar a definição de parâmetros e diretrizes urbanísticas para a ZOE  com as diretrizes e objetivos estratégicos da política municipal de desenvolvimento urbano da Cidade de São Paulo, expressa no Plano Diretor Estratégico, bem como com as ações previstas no Plano Regional da Subprefeitura da Vila Mariana.

Conforme especificado no item 2.1, os termos do artigo 2º, inciso III, § 1º, Decreto Lei 13.291/1943, quando da doação da área maior à Municipalidade, o Estado reservou para seu uso a área do Complexo com objetivo de “completar o parque de Ibirapuera e proporcionar ambiente arquitetônico e paisagístico ao monumento das Bandeiras; assim como a estabelecer ligação do parque com a avenida Brasil” (inciso III, artigo 2º, DL 13.291/1943), e ainda, para fins de “instalação escolar e esportiva da Diretoria de Esportes” (...) “podendo o Estado construir e fazer funcionar na mesma a citada instalação, sem outra restrição que a de manter o aspecto do parque e apresentar seus projetos à aprovação arquitetônica e paisagística da Prefeitura para harmonização do conjunto”.

A despeito da revogação do Decreto-lei 13.291/1943 pela Lei estadual n° 12.392/2006, destaca-se que tais especificidades de destinação do terreno foram reproduzidas na Escritura de Cessão e Transferência lavrada no 5º Tabelião de Notas da Capital, em 07/06/1943, e objeto da Transcrição nº 35.293 do 1º Registro de Imóveis. Tais condições foram atendidas mediante a implantação do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães e se concretizam também através do que estabelece a Lei Estadual 17.099/2019:

• a efetiva utilização do imóvel para os fins a que se destina, consideradas obrigatórias as atividades esportivas e os eventos culturais, voltadas à saúde, ao bem-estar e ao lazer da população (Art 4º da Lei Estadual 17.099/19 da concessão)

Desta forma, a implantação do PIU Ginásio do Ibirapuera, considerada a legislação estadual aplicável, bem como o interesse público envolvido e as diretrizes da política urbanística municipal, deverá observar os seguintes objetivos específicos:

• possibilitar a qualificação urbanística, paisagística e ambiental da área por meio da definição de parâmetros urbanísticos adequados ao interesse público municipal, contribuindo para uma utilização mais intensiva do Complexo por parte da população;

• possibilitar a atualização e modernização dos equipamentos esportivos do Complexo, visando a melhoria dos serviços prestados, especialmente aqueles voltados à saúde, ao bem-estar e ao lazer da população;
• ampliar a fruição pública do equipamento e a permeabilidade de circulação no âmbito do perímetro de intervenção do PIU Ginásio do Ibirapuera promovendo a qualificação da acessibilidade de pedestres, ciclistas e demais modais ativos e possibilitando a transposição interna da quadra onde se localiza o Complexo e a integração aos sistemas de transporte coletivo e aos demais equipamentos institucionais do Polo Ibirapuera;
• garantir o tratamento adequado das incomodidades à vizinhança, inclusive em relação àquelas geradas pelo tráfego de veículos, seja em dias de eventos, ou no atendimento de oferta de vagas de estacionamento, de maneira a preservar a qualidade de vida da população;

A partir dos objetivos apresentados, foram desenvolvidas diretrizes específicas que serão apresentadas nos próximos capítulos.

4. O CENÁRIO REFERENCIAL E AS DIRETRIZES DE IMPLANTAÇÃO DO PIU

O estudo de cenários é uma ferramenta amplamente utilizada na área de planejamento estratégico, tanto no setor público quanto no setor privado, com a finalidade de oferecer um referencial de futuros alternativos para a tomada de decisões.

As técnicas de elaboração de cenários estão subsidiadas na percepção de que o futuro é algo incerto e indeterminado. Sua aplicação contribui para a delimitação dos espaços possíveis de transformação da realidade, para assim planejá-la.

O cenário referencial do Complexo CVG foi elaborado a partir da análise das propostas recebidas em chamamento público realizado pelo Governo do Estado em 2017, que antecedeu a edição da Lei estadual 17.099/2019. O Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI) trouxe contribuições de empresas privadas que apresentaram suas propostas para a área, de acordo com suas estratégias e visões de mercado que fundamentaram a definição dos usos âncoras e complementares, de acordo com o público-alvo e atividades propostas para local.

Portanto, a partir da promulgação da Lei Estadual 17.099/2019, foi desenvolvido pelo GESP um projeto referencial que buscou ilustrar um cenário desejável do ponto de vista urbanístico e da viabilidade econômica do empreendimento, antevendo concretamente as implicações dos parâmetros almejados e dos temas de maior atenção em virtude da inserção do Complexo em seu contexto urbano.

O cenário referencial desenvolvido trouxe também proposições prévias de parâmetros e diretrizes urbanísticas, servindo de base para ilustrar as discussões técnicas no âmbito do Grupo Técnico municipal constituído para debater o PIU, sob coordenação da SP-Urbanismo. Este cenário ofereceu subsídios essenciais para os debates que ensejaram o Modelo Urbanístico e a propositura de parâmetros do PIU, que serão apresentadas no Capítulo 6 desta consulta pública.

4.1. Diretrizes Gerais adotadas no Cenário Referencial

O ponto de partida para a definição das diretrizes gerais para a elaboração do cenário referencial se relaciona com as obrigações conferidas pela Lei estadual nº. 17.099/2019, que “dispõe sobre a Concessão de Uso Conjunto Desportivo “Constâncio Vaz Guimarães’”. Para tanto, considerou-se como obrigações do concessionário:

1. Instalação de nova arena multiuso para realização de eventos compatíveis com a natureza do empreendimento, tais como esportivos, musicais, culturais e religiosos;
2. Destinação de espaços para realização de atividades esportivas, de fruição gratuita, voltadas à saúde, ao bem-estar e ao lazer da população;

O Cenário Referencial não corresponde ao projeto final a ser implementado. Sua apresentação enseja ilustrar a viabilidade da modelagem técnico-operacional e econômico-financeira, a qual traduz uma das diversas possibilidades de projeto para o futuro Complexo Constâncio Vaz Guimarães. Assim, o desenvolvimento do projeto para a área compreendida pelo Complexo ficará por conta do vencedor do processo de concessão promovido pelo Governo do Estado de São Paulo, que deverá atender tanto os requisitos previstos no futuro decreto deste PIU, quanto no Edital de Licitação, bem como as definições da Lei de Concessão e demais regimentos legais municipais pertinentes.

O Cenário Referencial proposto se apoia nos estudos apresentados neste Capítulo, os quais foram dissociados nos seguintes temas: mobilidade urbana, infraestrutura, qualificação ambiental e incorporação de atividades acessórias ao Complexo, que se desdobraram em diretrizes interdisciplinares que, entendidos de maneira integrada, viabilizaram soluções de intervenção na cidade.

Figura 5: Cenário Referencial – Inserção do Complexo na Cidade.

Fonte: Google, 2020. Elaboração: GESP/FIPE, 2020.

O cenário referencial foi idealizado com a expectativa de não só suprir as carências identificadas nos diagnósticos realizados (apresentados na 1ª Consulta Pública), como também alavancar as potencialidades do território onde se insere, respondendo aos requisitos e intenções expressos pelo Governo do Estado através da Lei Estadual 17.099/2019.

Dessa forma, a implantação das novas edificações e da Arena Multiuso foi pensada com o propósito de promover o uso e a permanência da população em suas diversas instalações tanto em dias de evento, que necessitam de especial fluidez de acesso e dispersão do público, como também no cotidiano da região.

Além da via interna ao lote, conectando a Rua Manoel da Nóbrega à Rua Abílio Soares, também foram previstos acessos por todas as frentes de lote, vias operacionais internas e ciclovias que percorrem o terreno e garantem a acessibilidade e permeabilidade física e visual do equipamento. Com o intuito de melhorar a fluidez do pedestre, destinou-se área para ampliação da calçada.

Para efeito deste Cenário Referencial, optou-se, como exercício de modelagem econômico-financeira, pela manutenção da edificação existente do Ginásio Geraldo José de Almeida, popularmente conhecido como Ginásio do Ibirapuera, com o intuito de testar sua viabilidade em um cenário mais conservador. Priorizou-se o afastamento do Ginásio em relação aos outros edifícios circundantes, exaltando assim, a sua volumetria ao mesmo tempo em que se aproveita da área remanescente como área de interconectividade do Complexo com a fruição pública.

Cabe frisar que o Ginásio, assim como as outras instalações do Complexo não se enquadram como bens protegidos por órgãos de preservação, ou seja, a manutenção da edificação existente do Ginásio não se configura como uma diretriz urbanística, mas sim como um exercício de verificação da viabilidade do modelo econômico no âmbito da concessão, admitindo-se, como hipótese, sua manutenção com reforma e reconversão de uso para a instalação de um centro comercial e gastronômico, na modalidade open mall.

O Cenário Referencial prevê ainda uma gama de comércios voltados para as áreas de fruição pública. As demais atividades não residenciais propostas também resultaram de um exercício de modelagem focado em atividades com potencial de qualificar o território em suas diversas escalas.

Figura 6: Cenário Referencial.

Elaboração: GESP/FIPE, 2020.

Considerando a identidade esportiva do Complexo e a importância de mantê-la, as áreas livres foram dotadas de espaços qualificados para práticas esportivas, com a instalação de 4 quadras poliesportivas, incluindo quadra de areia, quadra de tênis e playground, disponíveis à população.

Figura 7: Cenário Referencial – Áreas Livres.

Elaboração: GESP/FIPE, 2020.

Com vistas a melhorar a interação dos pedestres com os pavimentos de acesso às edificações, as diferentes declividades do lote favoreceram a inserção de elementos de conexão interna entre os edifícios, que, por sua vez, criaram espaços em diferentes níveis, garantindo também o acesso à grande praça elevada, principal ponto de acesso à nova Arena Multiuso.

Figura 8: Cenário Referencial – Elementos de Conexão e Espaços Livres.

Fonte: GESP/FIPE, 2020.

A arborização existente no lote é reforçada com o incremento de vegetação tanto no seu interior, como também nas suas faces de quadra, especialmente nas ruas que favorecem a continuidade de área verde e interconexão com o Parque do Ibirapuera.

A elaboração do cenário referencial adotou um recorte estratégico do projeto que contemplasse, da forma mais ampla possível, as propostas que serão futuramente apresentadas pelos proponentes no momento do lançamento do edital de concessão. Neste sentido, os estudos obtidos por PMI, quando do chamamento estadual de 2017, já trouxeram propostas que adotaram coeficiente de aproveitamento máximo igual a 2,0, bem como outras modeladas com coeficiente de aproveitamento igual a 1,0. Buscando exercitar uma solução que contemplasse o espectro de potenciais construtivos apresentados naquela ocasião, de forma compatível com soluções adequadas de engenharia e com base nas condições topográficas e de sondagem do terreno, o cenário referencial atingiu o potencial construtivo correspondente ao coeficiente de aproveitamento igual a 1,35.

Na tabela abaixo é possível verificar outros índices de ocupação do solo resultantes do cenário referencial.

Tabela 1: Índices Urbanísticos Resultantes do Cenário Referencial.

Fonte e Elaboração: GESP/ FIPE,2020.

4.1.1.   Diretrizes Gerais de Mobilidade

Caracterizada por um padrão elevado de urbanização e elevada concentração de empregos e serviços, a região é formada pelas zonas com ocupação predominantemente residencial que sofreram historicamente processo de transformação, verticalização, adensamento e atração de usos não residenciais, sobretudo serviços e comércio.

Com intenso fluxo de pedestres, contraditoriamente, a região não dispõe de um sistema de micro acessibilidade qualificado, prejudicado por vias de grandes dimensões e intenso fluxo de veículos, que se tornam barreiras para pedestres e ciclistas e dificultam a integração entre os equipamentos urbanos existentes e entre esses, bem como com o sistema de transporte público existente.

Diante destas condições de mobilidade, o Cenário Referencial elaborou propostas em consonância com algumas das diretrizes do PlanMob/SP 2015, apontadas a seguir:

PLANMOB/SP 2015, Art. 4º, 4.2.2 Diretrizes:

I – Democratização do espaço viário;

VI – Prioridade aos pedestres e aos modos não motorizados de transporte;

VII – prioridade para o transporte público coletivo. (São Paulo, 2015, p. 52-53)

A partir de tais diretrizes o Cenário Referencial considerou ser necessário, no que se refere ao interior do lote em questão:

1. Melhorar as condições de circulação de pedestres para proporcionar maior segurança, alargando as calçadas, aumentando a permeabilidade, implantando faixas de pedestres, lombofaixas, semáforos com tempos de travessia apropriados e sinalização adequada nos locais de grande fluxo de pedestres, em especial, no entorno das Estações de Metrô e dos equipamentos existentes, quando possível, com implantação de acessibilidade universal;
2. Melhorar as condições de circulação de ciclistas para proporcionar trajetos adequados e seguros, complementando o sistema cicloviário para promover a sua conexão com a rede de transporte público coletivo, o Parque Ibirapuera – inclusive verificando a possibilidade de interligação com ciclovias internas do Parque, as áreas verdes (existentes e a serem implantadas) e os equipamentos culturais, esportivos, de lazer e de educação, realizando adaptações necessárias nas vias e instalando bicicletários em locais estratégicos; (PRS – Subprefeitura Vila Mariana, 2016, p.24).

As diretrizes de mobilidade do Cenário Referencial foram delineadas com base nos termos legais, a partir do princípio de valorização e incentivo ao transporte coletivo (em detrimento do individual), como também para a garantia de um deslocamento seguro e eficaz do transporte ativo (em detrimento do transporte motorizado), com vistas a promover maior qualidade de acessibilidade, segurança e conforto à população, sobretudo, aos usuários do Complexo e seu entorno imediato.

Com a intenção de avaliar os impactos sobre o sistema viário referentes à circulação de veículos e de pedestres em decorrência das atividades a serem implantadas no Complexo Constâncio Vaz Guimarães, foi necessário examinar o funcionamento atual deste sistema para, em seguida, prever, através de modelos computacionais, o seu comportamento frente à implantação dos novos usos e atividades previstos.

Vale ressaltar que o impacto gerado no sistema viário dependerá, geralmente, do tipo de usos/ atividades a serem implantados pelo concessionário. Para este Cenário Referencial foram consideradas as atividades obrigatórias firmadas por lei, além daquelas acessórias identificadas a partir de análises estratégicas do território, de oportunidades de mercado e de qualificação do entorno: arena multiuso (atividade obrigatória) e comércio e serviços, hotel, serviços de moradia (flat) e edifício multiuso (atividades acessórias).

Nesse sentido, o Cenário Referencial apoiou-se no entendimento dos pontos sensíveis do cenário atual da região, visando atender aos objetivos e diretrizes de mobilidade do município, abrangendo soluções:

•  de qualificação das circulações de pedestres no entorno e integração em nível destas aos percursos internos ao Complexo, tendo em vista a inserção urbana e necessária conectividade do novo equipamento aos equipamentos existentes em seu entorno, em especial ao Parque do Ibirapuera, bem como do Complexo com o sistema de transporte público existente, expressas no cenário mediante:
  • inserção de área de fruição pública, conectando todas as testadas do lote;
  • configuração de uma ciclovia interna na área de fruição pública, de modo a oferecer condições de interligação com as ciclovias externas existentes e planejadas no Plano Cicloviário Municipal;

• de ordenação dos fluxos operacionais e logísticos de veículos do novo equipamento de forma a não sobrecarregar o sistema viário existente, buscando soluções projetuais capazes de colaborar na qualificação e melhoria da mobilidade motorizada e não motorizada, bem como de pedestres, contendo:
  • implantação de via interna de ligação nos fundos do terreno, conectando a Rua Manuel da Nóbrega à Rua Abílio Soares;
  • inserção de um anel operacional interno, oferecendo soluções de circulação e acumulação de automóveis e veículos de carga e descarga;
  • um Terminal Multimodal de Embarque e Desembarque com áreas de embarque e desembarque de passageiros internamente ao lote.

4.1.2.  Diretrizes para Implantação de Usos e Atividades

Conforme mencionado, a Lei que autoriza a concessão do Complexo – Lei nº. 17.099/2019 – considera obrigatória a construção de uma arena multiuso para realização de eventos esportivos, musicais, culturais e religiosos. Para tal finalidade, o Cenário Referencial considerou uma Arena Multiuso de médio porte coberta com capacidade de aproximadamente 20.000 (vinte mil) pessoas.

Ademais, a lei estadual também prevê a destinação de espaços para a realização de atividades esportivas, de fruição gratuita, voltadas à saúde, ao bem-estar e ao lazer da população. No Cenário Referencial, esses espaços agregam quadras poliesportivas, quadra de areia, quadra de tênis, um parquinho (playground) para as crianças, uma pista de corrida (cooper) e ciclovia.

Figura 9: Ilustração livre, traduzindo aspectos da Legislação Estadual de Concessão.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020)

Para além das instalações obrigatórias, a mesma lei estadual possibilita que sejam instalados no Complexo CVG alguns usos acessórios, concebidos como atividades de apoio e suporte às atividades principais. Quanto à proposta dos usos acessórios empregados no Cenário Referencial, duas avaliações foram feitas: (i) análise interdisciplinar dos estudos apresentados no Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI) realizados por meio do Chamamento Público nº 00005/2017, e posterior classificação por pontuação de atendimento à itens pré-estabelecidos; (ii) Estudo de Oportunidade e Vocações de Mercado, consolidado através da metodologia de avaliação sócio econômica; estudos referenciais; diagnóstico; elaboração de diretrizes e cenários prospectivos.

A partir dos preceitos expostos acima, foram previstos 3 (três) cenários, cada qual contemplando usos acessórios distintos:

• O cenário 1 – Negócios e economia criativa inclui: arena multiuso, atividades esportivas, hotel, convenções, edifício multiuso, comércio e serviços.
• O cenário 2 – Lazer, cultura e entretenimento: inclui arena multiuso, atividades esportivas, casa de espetáculo, centro cultural e comércio e serviços.
• O cenário 3 – Mix incluindo: arena multiuso, atividades esportivas, hotel, casa de espetáculos, convenções, edifício multiuso e comércio e serviços.

Foi entendido pelo GESP que o “Cenário 3 – Mix” seria o mais adequado para a demanda e viabilização do empreendimento por concentrar grande diversidade de usos que poderiam beneficiar a cidade através do compartilhamento de áreas e estruturas. Tal modelo possibilitaria, assim, a sinergia entre as atividades, caracterizando o Complexo como Centro de Entretenimento.

A tabela abaixo expõe de maneira esquemática e sucinta as atividades principais e acessórias adotadas no Cenário Referencial, suas características e justificativas de escolha:

Tabela 2: Atividades Principais – CENÁRIO REFERENCIAL

Fonte e elaboração FIPE (2020).

Tabela 3: Atividades Acessórias – CENÁRIO REFERENCIAL.

Fonte e elaboração FIPE (2020).

Vale destacar que as atividades acessórias elencadas no quadro acima foram designadas para fins exclusivos de elaboração do Cenário Referencial, não sendo mandatórias para o futuro concessionário. Segundo a avaliação de melhores usos para o Complexo, é importante compreender a interdependência entre as atividades de comércio e entretenimento para a viabilidade dos negócios e para que seja mantida a plena utilização de todas as áreas do empreendimento durante diferentes períodos. Dessa forma será possível estabelecer a compensação entre usos que funcionam em horários distintos, tornando a área sempre ocupada com usos ativos, atingindo a sinergia e o equilíbrio do empreendimento com as atividades instaladas.

Figura 10: Interdependência de Usos.

Fonte e elaboração: FIPE (2020).

Nesta seara, o Cenário Referencial previu que a implantação de grande parte das atividades de comércio e serviços estivessem voltadas para as áreas de fruição pública associadas e complementares aos usos principais. Tais atividades resultaram de um exercício de modelagem focado em atividades com potencial de qualificar o território em suas diversas escalas, sobretudo no âmbito local em atendimento e dinamização da vida urbana do bairro e imediações, priorizando a escala do pedestre.

4.1.3.   Preservação dos edifícios abrangidos pelo Complexo

O Complexo Constâncio Vaz Guimarães constitui-se como equipamento relevante para a história esportiva da cidade e para a memória afetiva da população neste contexto. No entanto, de acordo com as informações coletadas junto aos órgãos de preservação e apresentadas no diagnóstico socioterritorial, o Complexo não é enquadrado como patrimônio cultural edificado e regulamentado, tampouco está inserido em área envoltória de outros bens tombados encontrados na região.

Salienta-se, neste sentido, que de acordo com a autorização legislativa de concessão do Complexo, expressa na Lei Estadual n. 17.099 de 2019, a permanência dos edifícios que compõem o Complexo não é obrigatória.

Todavia, para efeito do Cenário Referencial desenvolvido, optou-se por um exercício de permanência da edificação existente do Ginásio Geraldo José de Almeida, popularmente conhecido como Ginásio do Ibirapuera. A proposta teve o intuito de testar a viabilidade econômica e urbanística do Ginásio, destinando-lhe uma atividade comercial, uma vez diagnosticada a inviabilidade técnica de readequação razoável para instalação da nova arena multiuso com requisitos atuais necessários ao bom desempenho de uma Arena de padrão internacional.

De todo modo, ressalta-se que na eventualidade de instituição de futuras resoluções de tombamento por quaisquer esferas de governo incidentes sobre o Complexo CVG, tais disposições normativas deverão ser observadas em conjunto com as disposições urbanísticas deste PIU.

4.1.4.   Diretrizes Ambientais

De acordo com os objetivos de ordenação territorial da Macroárea de Urbanização Consolidada dispostos na Lei 16.050/14 – PDE e aplicáveis ao tema ambiental, o Cenário Referencial enfatiza a necessária valorização das áreas verdes do lote e sua melhor integração e conectividade ao entorno. Para esta finalidade, foram adotadas soluções visando à criação de corredores de fauna urbana, a gestão integrada das águas com ênfase na drenagem urbana e na melhoria da cobertura vegetal, a qualificação e conexão da área de intervenção aos espaços livres públicos existentes nas imediações, sobretudo às praças do entorno e ao Parque do Ibirapuera, atendendo especialmente às questões de acessibilidade e mobilidade de pedestres e cicloviária. A priorização da manutenção da área livre do lote na testada da Av. Marechal Estênio Albuquerque Lima reforça a integração deste novo equipamento no circuito cultural da Vila Mariana, com o acesso de pedestres a partir da Av. Pedro Álvares Cabral, do Parque do Ibirapuera e do eixo de praças da Rua Curitiba.

Embora o diagnóstico ambiental realizado por consultoria especializada não tenha detectado espécimes arbóreos considerados significativos nos termos da legislação ambiental pertinente no interior do Complexo Constâncio Vaz Guimarães, foram identificados no lote “maciços/aglomerados arbóreos” compostos por espécies nativas e exóticas como Sibipiruna, Ipê-Branco, Pau-Ferro, entre outras. Destas avaliadas, mais de 50% apresenta problemas fitossanitários.

Considerando que, conforme o partido de projeto adotado e, sobretudo, devido às patologias diagnosticadas nos maciços/aglomerados arbóreos, muitos desses indivíduos arbóreos devam ser removidos com posterior compensação, o Cenário Referencial indica a necessidade de novas áreas permeáveis, compatíveis com a dimensão dos maciços/aglomerados arbóreos existentes.

Com o intuito de seguir o mesmo critério de respeito à densidade dos exemplares arbóreos existentes, o Cenário Referencial previu áreas de plantio, preferencialmente em bloco único, com maciços/bosques/miniflorestas, e plantios isolados, renques, conectando os blocos por meio do plantio de árvores isoladas, a fim de configurar corredores de fauna. Deve-se levar em conta também, aspectos como: as diferentes alturas de dossel, a interação das mudas e árvores com diferentes estágios sucessionais e a dinâmica florestal.

Além do atendimento à legislação ambiental pertinente (municipal, estadual e federal), a qual considera questões como a compensação arbórea e o Impacto de Vizinhança, a proposta do Cenário Referencial relativa ao meio ambiente, especificamente quanto ao projeto paisagístico, considerou:

• ser necessário implantar a vegetação arbórea necessária ao atendimento à Quota Ambiental e eventualmente exigida pelo licenciamento ambiental em faixa contínua que conecte as Praças Carlos Gardel e Ícaro de Castro Mello à Rua Manuel da Nóbrega;
• ser necessário integrar o novo equipamento à paisagem urbana do entorno do Parque do Ibirapuera e ao circuito cultural da Vila Mariana, priorizando áreas livres no lote na testada da Av. Marechal Estênio Albuquerque Lima.

Figura 11: Diretrizes Ambientais adotadas no Cenário Referencial.

Fonte e elaboração FIPE (2020)

Como exposto no diagnóstico socioterritorial, objeto da 1ª consulta pública deste PIU, a área do Complexo está situada sobre Sedimento Terciário. Assim, a ocupação destas áreas demandará cuidados geotécnicos e tecnológicos que visam evitar recalques e preservar o lençol freático. Ao Sul, a geomorfologia do entorno é definida como Planície Fluvial (várzeas), formada pelo Córrego do Sapateiro, abrangendo grande parte do Parque do Ibirapuera e imediações. Um dos elementos que caracterizam esse tipo de solo é a sua baixa capacidade de absorção, visto que o lençol freático se encontra elevado, fazendo com que o solo se sature rapidamente.

Ademais, com vistas a amparar a futura intervenção e para fins de elaboração de um Cenário Referencial que considerasse também as características geotécnicas do terreno, foram feitas sondagens no terreno. Nestas sondagens, observou-se que, devido à baixa capacidade de carga encontrada no solo superficial, seria necessário tomar medidas tecnicamente adequadas de contenção para construção de subsolos, garantindo o não rebaixamento permanente do lençol freático. Desta forma, medidas técnicas adequadas de fundações, escavações e contenção, aliadas às adequadas soluções tecnológicas de construção permitirão assegurar a preservação do nível do lençol freático em questão. O relatório de sondagem detectou a presença de água em cota variável de -3,00m a -4,00m, bem como camada de aluvião com níveis iniciais próximos de 2,00m.

Com relação a esta matéria, a LPUOS definiu, em seu Artigo 72, que “Nos terrenos sujeitos a recalques e problemas geotécnicos, as obras subterrâneas executadas a partir da vigência desta lei, incluindo o subsolo de edifícios, deverão ser executadas mediante métodos de engenharia que evitem o rebaixamento do nível d’água.”

Neste sentido, o relatório recomenda que sejam tomadas medidas tecnicamente adequadas de contenção para construção de subsolos, sem restrição às soluções que possam ser propostas e quantidade de subsolos, garantindo-se, no entanto, o não rebaixamento permanente do lençol freático, em consonância com o Art. 72 da Lei n°16.402/2016.

5.   O MODELO URBANÍSTICO DO PIU

Neste capítulo será abordado o modelo urbanístico deste PIU, fruto da revisão crítica do Cenário Referencial por parte do Grupo Técnico interno à Prefeitura.

A partir das contribuições recebidas na primeira consulta pública deste PIU, formada pelos documentos de Diagnóstico Socioterritorial e Programa de Interesse Público, e da apresentação do Cenário Referencial por parte do Governo do Estado de São Paulo, objeto do Capítulo anterior, deu-se início aos trabalhos de desenvolvimento do PIU a partir da constituição de um Grupo Técnico (GT) interno à Prefeitura de São Paulo. O Grupo Técnico foi coordenado pela SP-Urbanismo e contou com a participação da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL, Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente – SVMA, Secretaria Municipal de Transportes – SMT por meio da Companhia de Engenharia de Tráfego – CET e da São Paulo Transportes - SPTrans e Secretaria Municipal das Subprefeituras – SMSUB, por meio das Subprefeituras da Vila Mariana e Pinheiros.

O trabalho de desenvolvimento do PIU pelo Grupo Técnico foi realizado conjuntamente com a equipe técnica do Governo do Estado de São Paulo, proponente deste projeto. Foram realizadas reuniões relativas aos temas de mobilidade, meio ambiente, desenvolvimento urbano, aspectos locais, modelagem econômica, gestão democrática e estrutura do decreto.

O resultado destas interações intersecretariais culminou no modelo urbanístico do PIU Ginásio do Ibirapuera que será apresentado neste Capítulo, com vistas a subsidiar o debate público. A partir do modelo urbanístico proposto foram definidos os parâmetros urbanísticos necessários à regulação da ZOE do Complexo Constâncio Vaz Guimarães constantes no Capítulo 6, bem como na Minuta de Decreto que acompanha a presente consulta. 

Dentre os principais apontamentos do GT, podemos destacar:

• A regulação urbanística via PIU nas ZOE deve considerar, sobretudo, as características e o programa do empreendimento, ainda que tome como referência parâmetros vigentes em zonas de uso do entorno (neste caso, ZC e ZM);
• É necessário estabelecer uma distinção entre os usos obrigatórios definidos pela Lei estadual 17.099/2019, considerados no PIU como usos principais, dos demais usos que podem vir a ser implantados pelo futuro concessionário (usos acessórios). A arena multiuso e as áreas esportivas de fruição gratuita configuram a manutenção das obrigações do GESP de provisão de instalações esportivas definidas pelo Decreto-Lei Estadual nº 13.291/1943;
• Os requisitos técnicos de operação da arena multiuso podem demandar um gabarito maior que o gabarito de 48m da Zona de Centralidade. Para este uso, será admitido o gabarito definido pelo COMAER;
• A dispensa de Outorga Onerosa do Direito de Construir, à luz da interpretação conferida pela Procuradoria Municipal - PGM ao artigo 171 da Lei 16.402/16, em virtude da titularidade municipal do imóvel;
• A Cota de Solidariedade incide ao presente caso nos mesmos termos definidos pela legislação ordinária, estando dispensadas aquelas categorias de atividade correspondentes aos usos principais. O pagamento da Cota de Solidariedade será ônus do Governo do Estado de São Paulo;
• O Complexo está localizado em uma grande quadra que secciona os fluxos de circulação de pedestres e ciclistas entre os bairros dos Jardins e Vila Mariana. O Complexo deve possibilitar a circulação interna ao lote, em complementaridade ao sistema viário e cicloviário existente;
• O parcelamento do lote não é fundamental para possibilitar seu cruzamento pelos modais ativos. Deve-se garantir, em qualquer cenário, a conexão entre os edifícios do Complexo por espaços livres que priorizem estes modais e não inviabilizem soluções integrais de acessos de estacionamentos, vagas e parâmetros de instalação;
• A fruição pública proposta deve ser analisada em conjunto com a via interna no fundo do lote, pois ambas têm a função de romper a grande quadra e propiciar o cruzamento do lote pelos modais ativos;
• A área de fruição pública deverá ser suficientemente dimensionada para absorver tanto funções de acumulação e dispersão do público em ocasiões de eventos, como também para a instalação de bilheterias voltadas para o interior do lote, sem que as filas impactem as calçadas do entorno;
• As calçadas existentes são insuficientes para absorver o movimento de público em eventos que ocorrem no Complexo atualmente. O PIU deverá prever o alargamento das calçadas para que, em conjunto com as áreas de fruição, possam absorver o aumento do volume de público previsto para a arena multiuso.
• A implantação de fachadas ativas é importante para dinamizar os passeios públicos junto às testadas do lote, ainda que de forma incentivada. As áreas esportivas de fruição gratuita têm potencial de promoverem a mesma dinamização, ainda que não configurem fachadas ativas;
• O PIU deve considerar os corredores de fauna correspondentes à arborização viária e as áreas verdes existentes no entorno como diretriz de implantação do empreendimento, possibilitando sua continuidade dentro do complexo através de maciços arbóreos integrados à vegetação externa;
• O Complexo se localiza em área de transição entre a encosta e uma região mais plana, com lençol freático a pequenas profundidades, sendo importante considerar as questões de drenagem e aspectos geotécnicos relativos à escavação de subsolos que evitem o rebaixamento permanente do lençol freático;
• O PIU deve estabelecer um limite para a oferta de vagas de automóveis particulares, considerando as condições de saturação do sistema viário da região, desincentivando o seu uso e mitigando o impacto nas vias do entorno. O crescimento do uso de carros compartilhados por aplicativos nos últimos anos indica uma mudança de comportamento do público, que substitui em parte as viagens em carros particulares, equilibrando a necessidade de oferta de vagas exclusivas para este modal;
• O Complexo deve prever, internamente ao lote, áreas apropriadas para embarque e desembarque e bolsões de estacionamento que atendam a diversos modais: veículos compartilhados por aplicativos, ônibus de delegações esportivas, artistas e fretados, vans, viaturas oficiais (bombeiros e polícia), ambulâncias, veículos utilitários de transmissão de rádio, TV e outras mídias;
• A via interna deverá ser implantada entre o cruzamento da R. Abílio Soares com a Rua Joinville e o cruzamento da R. Manuel da Nóbrega com a R. Salto. Deve-se manter o acesso permanente de pedestres e ciclistas, 24h por dia. A área de Docas para carga e descarga e logística de eventos, deverá ter projeto geométrico adequado para que os veículos de carga (caminhões e carretas) não impactem as vias do entorno ao realizar manobras;
• Enquanto o sistema de transporte coletivo de alta capacidade não estiver disponível ao público nas imediações do Complexo, é altamente recomendável a oferta de um serviço exclusivo de conexão direta entre o empreendimento e as estações de metrô existentes (modal de transbordo), não concorrente com sistema de transporte público existente;
• A maioria dos usuários do sistema de transporte público na região utiliza as linhas das Avs. Brigadeiro Luís Antônio e Pedro Álvares Cabral (Eixo Norte Sul, Paulista e Centro). Este público, que não é necessariamente o mesmo dos eventos, pode sofrer os impactos decorrentes de interdições de vias do entorno do Complexo.;

Assim, tendo como ponto de partida o Cenário Referencial, cujas características gerais de implantação e volumetria foram consideradas satisfatórias e compatíveis com a política urbana municipal, o Modelo Urbanístico do PIU Ginásio do Ibirapuera propõe para esta Consulta Pública, como resultado das discussões internas, as seguintes características principais:

• A integração e abertura do Complexo ao entorno, através da implantação de espaços livres de fruição pública e áreas verdes, em continuidade às principais rotas de mobilidade ativa e maciços arbóreos, e da introdução de fachadas ativas para dinamizar as calçadas;
• A internalização no lote de requisitos operacionais e da infraestrutura de mobilidade para a realização de eventos, através do alargamento das calçadas, do dimensionamento das áreas livres de fruição, da via interna, das instalações logísticas e de transmissão de eventos, dos acessos e áreas de embarque e desembarque. Além disso, a limitação do número máximo de vagas de automóveis e a previsão de bolsões para taxis, veículos de aplicativos e fretados busca contribuir concretamente para a mitigação dos impactos de vizinhança provocados pelos eventos do Complexo.
• A definição dos usos que caracterizam a manutenção do interesse público do equipamento esportivo e de atividades que causem menor impacto à vizinhança, através da especificação dos usos principais e acessórios;
• A identificação de aspectos procedimentais específicos da condição fundiária e funcional da área como pública.

Com base nos apontamentos e conclusões do GT, a SP Urbanismo redigiu a Minuta do Decreto que regulamenta os parâmetros incidentes na ZOE do Complexo Constâncio Vaz Guimarães, apresentada nesta Consulta Pública em conjunto com este Projeto de Intervenção Urbana.

Dentre as disposições do decreto, foram definidos procedimentos administrativos específicos para o licenciamento do Complexo CVG. Em primeiro lugar, considerando o enquadramento do empreendimento como um equipamento público, o licenciamento edilício será efetuado através do Termo de Consentimento para Atividade Edilícia Pública- TCAEP.

Outro aspecto a destacar é a determinação de análises e anuências técnicas por parte da SP Urbanismo e da Companhia de Engenharia de Tráfego – CET para verificação da aderência do projeto em licenciamento às diretrizes e parâmetros definidos pelo PIU, sem prejuízo dos processos específicos de licenciamento ambiental e como Polo Gerador de Tráfego.

Considerando a ausência de matrícula do lote municipal onde se situa o Complexo CVG, a Coordenadoria de Gestão Patrimonial da Prefeitura de São Paulo deverá efetuar o registro das áreas de fruição pública, bem como retificar a área do lote após a efetivação das áreas destinadas ao alargamento de calçadas como áreas afetadas como bem de uso comum do povo.

A partir da solicitação do GT, a Procuradoria Geral do Município analisou a hipótese de aplicabilidade da Outorga Onerosa do Direito de Construir, concluindo por sua inexigibilidade neste caso, tendo em vista que a titularidade do imóvel é do próprio Município, que não poderia instituir cobrança sobre si mesmo, e que as benfeitorias no imóvel que possam vir a ser implantadas serão refletidas em sua valorização.

Com a conclusão, pelo GESP, das definições técnicas relativas ao processo de concessão de uso do complexo CVG, foram propostas atualizações no programa inicialmente definido no Cenário Referencial, com o objetivo de compatibilizar os parâmetros definidos pelo PIU aos definidos no Caderno de Encargos da concessão.

Em relação à arena multiuso, a capacidade de público definitiva ficou de 18.000 a 22.000 pessoas. Inicialmente, no Programa de Interesse Público, o GESP havia identificado que a cidade de São Paulo não dispunha de arenas cobertas de médio porte, com capacidade de público entre 8.000 e 20.000 pessoas. No Chamamento Público 0005/2017, a capacidade da arena foi definida como de “no mínimo 20.000” pessoas. A partir deste número, o GESP entendeu que a definição de um intervalo que traduzisse a necessidade do atendimento de aproximadamente 20.000 pessoas, evidentemente passível de variações para mais ou para menos, a depender a solução projetual apresentada pelo concessionário futuro, seria a forma mais adequada de fazê-lo. Neste sentido estabeleceu um intervalo entre 18.000 a 22.000 pessoas visando garantir certa flexibilidade às propostas a serem apresentadas.

Em relação às áreas esportivas de fruição gratuita, o programa mínimo foi atualizado para garantir oferta de equipamentos esportivos ao ar livre, valorizando atividades coletivas com potencial de atendimento a diferentes faixas etárias.

O Programa mínimo definitivo é composto por:

i.   04 (quatro) quadras poliesportivas, com dimensões e parâmetros de qualidade em conformidade com as normas das respectivas federações das modalidades esportivas, abarcando, ao menos:

a.          uma quadra de areia, que permita a prática de voleibol de praia;

b.          uma quadra de tênis; e

c.          acessórios coletivos necessários para utilização do espaço, como redes e seus suportes.

ii.  01 (uma) pista de Skate para prática da modalidade street, com no mínimo 600m² (seiscentos metros quadrados) e parâmetros de qualidade em conformidade com as normas da federação da modalidade esportiva;

iii. 01 (um) playground infantil, com área mínima de 100m² e 8 (oito) brinquedos, e que deverá seguir os parâmetros definidos pela Prefeitura Municipal de São Paulo, e as orientações definidas pela NBR 16071 de 2012

5.1 O Perímetro de Regulação Urbanística

Para fins de aplicação direta das diretrizes e parâmetros abordados neste PIU, considera-se como área de regulação aquela correspondente à área da ZOE do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães, denominada “PRU – Perímetro de Regulação Urbanística”, para o qual serão estabelecidos os parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo necessários à implantação do futuro equipamento.

Figura 12: Perímetro de Regulação Urbanística.

Fonte e elaboração: SP Urbanismo, 2020.

Em síntese, com base em aprofundado debate interdisciplinar com as instâncias técnicas municipais e contribuições realizadas pela sociedade civil, este PIU estabelece diretrizes específicas internas ao lote, ou seja, no Perímetro de Regulação Urbanística – PRU, cuja materialização se dará no posterior licenciamento do Complexo, a cargo do futuro concessionário vencedor da licitação a ser lançada pelo GESP.

5.2 Inserção Territorial e Intervenções | Recomendações ao Futuro Licenciamento

Grandes equipamentos produzem efeitos em seu entorno ou região, podendo gerar benefícios ou impactos urbanísticos e ambientais. Sobretudo quando implantados em regiões de urbanização consolidada e adensadas, como o presente caso, tais equipamentos devem ser foco de análises técnicas que possibilitem a identificação dos potenciais efeitos que redundem em propostas visando a potencialização dos benefícios e a mitigação dos impactos.

Neste sentido, os debates e reuniões do Grupo Técnico resultaram na definição de parâmetros urbanísticos para o PRU buscando possibilitar um maior equilíbrio das atividades do Complexo com as imediações, bem como a identificação de intervenções no entorno que possam qualificar o ambiente urbano e contribuir para a melhoria de sua integração com outros equipamentos do Polo Ibirapuera e com o sistema de transporte público.

Estas intervenções constituem-se como recomendações ao futuro processo de licenciamento pelas instâncias competentes, podendo ser livremente adotadas, aperfeiçoadas ou adaptadas conforme seu entendimento. São intervenções capazes de melhor integrar o novo empreendimento à cidade e aos equipamentos públicos existentes, mitigando problemas futuros de incomodidade, em consonância com o marco regulatório da cidade de São Paulo, o PDE e a LPUOS e, sobretudo, com o Plano Regional da Subprefeitura de Vila Mariana.

Figura 13: Qualificação Urbanística do Entorno.

Fonte: Google, 2020. Elaboração: FIPE,2020.

Nesta linha, com o objetivo de integrar ambientalmente o CVG ao Parque Ibirapuera e às áreas verdes próximas, visando promover um circuito arborizado e incrementar a arborização urbana, propõe-se as seguintes diretrizes:

• • Promover a complementação e ampliação da arborização urbana nas principais vias e áreas verdes que conectam o Complexo CVG aos demais equipamentos públicos do entorno e ao sistema transporte público. Poderá ser considerada a possibilidade de integração ambiental entre o Complexo e outros equipamentos do circuito cultural da Vila Mariana;
  • Priorizar a compensação ambiental em logradouros entre o CVG e Parque do Ibirapuera que favoreçam a criação de corredores de fauna (corredores ecológicos), cuja integração permitirá o fluxo gênico entre espécies da fauna e flora, na medida em que concilia a conservação da biodiversidade com desenvolvimento ambiental na região.

Com base nestas diretrizes, sugere-se priorizar a qualificação ambiental na Av. Brigadeiro Luís Antonio e nas Ruas Abílio Soares, Salto, Joinville e Jundiaí.

Ademais, com o objetivo de garantir condições favoráveis de mobilidade para o pedestre, o ciclista e os demais modais motorizados públicos e privados, visando a melhoria das condições de circulação de pedestres e a interconectividade dos espaços públicos e equipamentos culturais, esportivos e de lazer presentes na região com maior segurança e trajetos mais agradáveis, propõe-se as seguintes diretrizes:

• • Qualificar os passeios e travessias públicos da região, nos termos do Decreto de Calçadas, nº. 59.671/2020, considerando intervenções relacionadas à melhoria das faixas de pedestres, à sinalização horizontal e vertical, à iluminação, à acessibilidade universal e à instalação de infraestrutura urbana sob faixa de serviço da calçada (cabeamento enterrado);
  • Incrementar a infraestrutura cicloviária do entorno, interligando à interna ao parque do Ibirapuera;
  • Qualificar os abrigos das paradas de ônibus e a sinalização do sistema de transporte.

Com base nestas diretrizes, sugere-se priorizar a qualificação da infraestrutura de mobilidade nas Avs. Brigadeiro Luís Antônio, Pedro Álvares Cabral e Mal. Estênio de Albuquerque Lima, bem como nas Ruas Abílio Soares, Salto, Joinville, Jundiaí e Curitiba.

Por fim, com objetivo de mitigar os impactos viários, através de soluções de acomodação dos estacionamentos, e das funções operacionais afetas a um equipamento cultural-esportivo, propõe-se as seguintes diretrizes:

• • Possibilitar a oferta de serviços de conexão do CVG com o sistema de transporte coletivo de alta capacidade (metrô);
  • Reduzir a oferta de vagas rotativas (zona azul) nas vias do entorno.

6. PROPOSTA DE REGULAÇÃO URBANÍSTICA

A forma de parcelamento, uso e ocupação do espaço é determinada pelo ordenamento legal de planejamento urbano. O Plano Diretor, enquanto principal instrumento da política pública de planejamento urbano, constitui-se como documento norteador à aplicação dos instrumentos regulamentados pelo Estatuto da Cidade e à ação dos agentes que constroem e utilizam o espaço urbano.

No Município de São Paulo, o zoneamento, aprovado pela Lei 16.402/2016 refletiu no espaço urbano a intencionalidade do PDE, traduzindo em parâmetros urbanísticos específicos por zona e respectivas condições de parcelamento, uso e ocupação do solo, a forma e a densidade com que a cidade se desenvolverá. Dentre estas zonas trazidas pela legislação municipal, destacam-se para o presente caso as Zonas de Ocupação Especial – ZOE. As ZOE, nos termos do Art. 15 da Lei 16.402/2016, são zonas de uso com características específicas, razão pela qual demandam disciplina especial de parcelamento, uso e ocupação do solo e, portanto, são objeto de desenvolvimento e aprovação de Projeto de Intervenção Urbana ─ PIU.

Ao definir o Complexo CVG como uma Zona de Ocupação Especial, a LPUOS atesta as características únicas do seu conjunto de equipamentos esportivos e da sua inserção urbana, reconhecendo a necessidade de uma disciplina especial de uso e ocupação do solo que verifique cada um destes atributos, possibilitando que seu ordenamento e desenvolvimento ocorra em consonância com a política urbana do município.

Nesta ZOE, objeto do presente PIU, foi demarcado um Perímetro de Regulação Urbanística - PRU. Os estudos técnicos realizados apontaram que nas imediações do PRU a ocupação do solo é consolidada, plenamente desenvolvida do ponto de vista imobiliário, com maior densidade construtiva e gabaritos de altura elevados a partir da Rua Estados Unidos no sentido da Av. Paulista. Tal condição de ocupação decorre do desenvolvimento histórico da região, que correspondia às antigas zonas de uso, a Zona Mista de alta densidade ZM-3b (LPUOS/04), e que hoje são traduzidas, em sua grande maioria, como zonas de uso Zonas Centralidade - ZC, Zonas Mistas – ZM e Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana - ZEU, que avançam em direção à cumeeira da Av. Paulista (LPUOS).

A partir das discussões junto ao Grupo Técnico, foi entendido que os parâmetros urbanísticos a serem propostos para a ZOE deveriam ter como premissa inicial os parâmetros conferidos ordinariamente às Zonas de Centralidade – ZC, tanto pela predominância da zona de uso no território lindeiro, quanto principalmente em razão das similaridades entre o perfil multifuncional não-residencial do Complexo e as características típicas desta zona de uso.

Portanto, para determinar parâmetros e diretrizes urbanísticas, a referência da ZC se tornou preponderante e representativa daquilo que se pretende como características do projeto para o Complexo CVG. Seu perfil identitário se assimilará a uma centralidade destinada à promoção de atividades típicas de áreas centrais, ou de subcentros, “em que se pretende promover majoritariamente os usos não residenciais, com densidades construtiva e demográfica médias e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos”2.

No entanto, em se tratando de uma ZOE submetida ao processo técnico e participativo preconizado em um PIU, os parâmetros de ZC, por si só, não esgotaram a modelagem urbanística cabível ao projeto, tendo sido identificados pelo GT aspectos específicos do equipamento e do entorno, destacando-se:

• A inserção urbana do Complexo CVG no Polo Ibirapuera, composto por importantes equipamentos e referências urbanas paulistanas;
• A forma urbana do entorno e a inserção do complexo na paisagem;
• A deficiência de acessibilidade ao Complexo a partir do sistema de transporte público existente;
• A pobre relação de conectividade entre o Complexo e aos equipamentos do entorno;
• O lote com grandes dimensões e testadas;
• O imóvel como um bem público municipal, revelando questões específicas sobre o parcelamento do solo e o licenciamento das edificações;
• A necessidade da qualificação do ambiente e da infraestrutura urbana da região, com a implantação de fachada ativa, fruição pública e a melhoria de calçadas, travessias, dispositivos de acessibilidade e iluminação;
• A diversidade de usos e a necessidade de diferenciação entre os grupos de uso;
• O uso relacionado a eventos esportivos e culturais de médio porte;
• As atividades que geram grande atração de viagens e as condições de saturação do sistema viário da região;
• A chegada e dispersão do público nos dias de eventos e a necessidade de mitigação do seu impacto na vizinhança;
• As relações de vizinhança com o entorno de perfil misto e residencial;
• A edificação da Arena Multiuso, exigindo parâmetros de ocupação específicos e diversos da legislação ordinária;
• A inserção do Complexo em uma região com presença de vegetação significativa da cidade de São Paulo, como as praças situadas no eixo da Rua Curitiba e os bairros jardins;
• A importância do Complexo CVG na história do esporte.

Mapa 1: Zoneamento – Entorno do Complexo.

Fonte: Lei nº 16.402/2016 – LPUOS. Elaboração FIPE (2020).

Nesta linha, este capítulo elenca, com base nas contribuições provenientes da 1ª consulta pública, bem como do Grupo Técnico, a proposta os parâmetros e diretrizes urbanísticas que regrarão o uso e a ocupação da área.

6.1.   Usos Principais e Usos Acessórios

Os usos e atividades no Município são classificados em categorias, subcategorias e grupos de atividades, sendo permitidos ou proibidos de acordo com a zona de uso em que se localiza o imóvel. No caso das ZOE, os usos permitidos são estabelecidos a partir das características específicas de cada uma destas zonas, conforme consta na LPUOS, art. 92, § 3º.

O PIU do Ginásio do Ibirapuera busca criar uma ponte entre as disposições constantes no Decreto Lei 13.291 de 1943 e a Lei estadual 17.099/2019. O primeiro define a destinação do imóvel para atividades esportivas - condição que foi atendida mediante a implantação do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães - enquanto a Lei Estadual 17.099/2019 traz obrigações atreladas à instalação de usos de eventos esportivos, culturais e de lazer, visando à saúde e bem-estar da população. O PIU estabelece esta relação entre os dois diplomas legais e a estrutura de classificação dos usos e atividades da legislação municipal vigente (LPUOS e Decreto 57.378/2016).

Nos artigos 3º e 4º da lei 17.099/2019 estão expressas as finalidades da concessão: de construção, instalação, manutenção e exploração de uma arena multiuso para abrigar eventos esportivos e culturais, bem como, da destinação de espaços de fruição gratuita para a realização de atividades esportivas voltadas à saúde, ao bem-estar e ao lazer da população. Para além destas exigências, o concessionário vencedor está autorizado a instalar atividades complementares, como apoio às atividades principais, bem como a explorar serviços associados, possibilitando a geração de receitas acessórias que contribuirão para a viabilidade do empreendimento.

Considerando-se a reversibilidade dos bens ao GESP ao fim da concessão e as características do Complexo CVG, o PIU definiu que o complexo teria somente usos não residenciais, vetando a implantação de usos residenciais.

Observando-se a reversibilidade do bem público ao fim do prazo da concessão e o interesse público na área diretamente relacionado aos usos de eventos esportivos e culturais, percebe-se a necessidade de distinção entre este grupo de uso e aquele que servirá para o seu suporte. Por consequência, os “Usos Principais” correspondem aos usos obrigatórios da concessão de uso, bem como a outros equipamentos públicos que possam vir a ser instalados no local, enquanto os usos não residenciais, que servirão de suporte aos primeiros, correspondem aos “Usos Acessórios”. Esta separação permite a atribuição distinta de parâmetros de uso e ocupação do solo, de acordo com o respectivo grupo de uso. Deste modo, é possível fixar parâmetros compatíveis com as características e demandas específicas dos diferentes equipamentos e das atividades que neles serão instaladas, procurando incentivar, ao mesmo tempo, uma melhor relação do Complexo com o seu entorno.

A divisão pelos grupos de uso também serve para fundamentar a porção virtual do lote, referindo-se à parcela da área do lote correspondente ao conjunto de empreendimentos destinados aos usos principais ou ao grupo de usos acessórios. Esta parcela é obtida a partir da relação entre a área construída computável do referido grupo de uso e a área construída computável total do conjunto de empreendimentos. A porção virtual do lote relativa ao grupo dos usos acessórios servirá como base de cálculo para a Cota de Solidariedade e para o incentivo vinculado à implantação de fachadas ativas.

Ademais, para reforçar o interesse público do projeto, é exigido que os empreendimentos destinados aos usos principais deverão ocupar a projeção de, no mínimo, 25% da área do lote (descontadas as áreas afetadas inicialmente para o alargamento das calçadas). Ao mesmo tempo, a Arena multiuso deverá suprir a demanda identificada na cidade para espaços de eventos esportivos e culturais de médio porte, com a capacidade de público entre 18.000 a 22.000 pessoas, conforme consta no Caderno de Encargos do edital de concessão de uso, decorrente da Lei Estadual n.º 17.099/2019, em atendimento às exigências apontadas por eventos mundiais esportivos e culturais e em equipamento similar existente no município.

A implantação das atividades acessórias à Arena Multiuso, associadas à área de fruição gratuita dedicada ao esporte, contribuirão para o usufruto e maior permanência da população no Complexo CVG, não somente em dias de eventos, como também, no dia a dia. A implantação de empreendimentos diversos traz novas oportunidades de requalificação da área e maior dinamismo para a região, atendendo às demandas de atividades identificadas no âmbito local. A permissão de instalação destes grupos de uso observa os parâmetros de incomodidade de forma a preservar a qualidade de vida das pessoas que vivem e trabalham no entorno da área de intervenção.

6.1.1   Categorias do Uso do Solo e Atividades

A referência para a definição da permissão das categorias de uso do solo e atividades é dada inicialmente pela Zona de Centralidade (ZC), cujo perfil de uso é similar ao pretendido pelo Complexo. Admite-se nesta ZOE a instalação de uma ampla gama de atividades não residenciais, referenciadas pela LPUOS (Quadro 4) e pelo Decreto 57.378/2016, com a vedação de instalação dos usos residenciais e de atividades com maior potencial de impacto no entorno ou incompatíveis com as características do próprio Complexo, tais como atividades logísticas, de cultos religiosos e de atividades agropecuárias.

Tabela 4: Usos Principais e Acessórios permitidos na ZOE Ginásio do Ibirapuera.

Fonte: SP Urbanismo

Legenda:

Notas:

1. A atividade "Arena Multiuso" se enquadra na subcategoria de uso nR3, grupo de atividade nR3‐4 ‐ "local de reunião ou evento de grande porte localizado na zona urbana com lotação superior a 500 (quinhentas) pessoas", atividade "Estádio" ou "Ginásio", CNAE 2.2 ‐ Seção "R", Subclasse "9311‐5/000", Denominação "Gestão de Instalações de Esportes".
2. Atividade "Instalações Esportivas de Fruição Gratuita" se enquadra, conforme o arranjo institucional e o porte, nas subcategorias de uso:

   ‐ nR1‐10 ‐ serviço público social de pequeno porte, atividade "Equipamentos de esporte e lazer de referência local "

   ‐ nR2‐8 ‐serviços públicos sociais de médio porte, atividade " Equipamentos de esporte e lazer de referência regional"

   ‐ nR3‐3 ‐ serviço público social especial, atividade "Equipamentos de esporte e lazer de referência municipal, com lotação superior a 2000 lugares"

3. permitidos todos os grupos de atividade, exceto nRa‐2 e nRa‐5
4. permitidos os grupos de atividade nR1-10 e nR1-11
5. permitidos todos os grupos de atividade, exceto nR1-10, nR1-11, nR1-14, nR1-16
6. permitidos os grupos de atividade nR2-8, nR2-9 e nR2-10
7. permitidos todos os grupos de atividade, exceto nR2-8, nR2-9, nR2-10, nR2-12 e nR2-15
8. permitidos os grupos de atividades nR3-3 e nR3-4
9. permitidos todos os grupos de atividade, exceto nR3-6 e nR3-7
10. são admitidas as atividades de estacionamento e garagens de veículos, independente do porte.

6.1.2 Parâmetros de Incomodidade e Condições de Instalação3

A definição de parâmetros relativos às condições de instalação e de incomodidade objetiva a mitigação dos impactos urbanísticos decorrentes da implantação de novos empreendimentos não residenciais e da instalação de novas atividades no território.

Os parâmetros decorrem de medidas de controle do uso do solo com a sua atribuição feita a partir de cada zona de uso e subcategoria de uso, com o intuito de realizar a distinção entre o uso da edificação e o uso do solo, estabelecendo referências e condicionantes em conformidade com os usos e atividades não residenciais, possibilitando a melhor adequação possível das edificações ao seu entorno. Para isto, a LPUOS definiu as “Condições de Instalação por Subcategoria de Uso, Grupos de Atividades e Usos Específicos” (Quadro 4A), estritamente relativas aos critérios de ocupação a serem atendidos por atividade, e os “Parâmetros de Incomodidade por Zona” (Quadro 4B).  No caso de ZOE, estes parâmetros são definidos pelo PIU.

Os parâmetros de incomodidade estão relacionados a:

• a emissão de ruído;
• ao horário para carga e descarga;
• a vibração associada;
• a potência elétrica instalada;
• a emissão de radiação;
• a emissão de odores;
• a emissão de gases, vapores e material particulado; e
• a emissão de fumaça.

O PIU de ZOE deve então identificar as características específicas da sua área de estudo e dos equipamentos a ser implantados, possibilitando a definição dos parâmetros de incomodidade e das condições de instalação mais adequadas ao funcionamento do Complexo e compatíveis com as características do seu entorno.

Considerando que o Complexo é um empreendimento multifuncional não residencial, sem usos previamente definidos, decidiu-se adotar a referência da Zona de Centralidade (ZC), que contém uma diversidade de usos semelhante, conforme expressos no Quadro 4B da LPUOS. Houve o entendimento de que a legislação ordinária atende aos requisitos dos equipamentos, com vistas a garantir o tratamento adequado das incomodidades à vizinhança, inclusive àquelas geradas pelo tráfego de veículos e pelos eventos realizados no local, de maneira a preservar a qualidade de vida da população do entorno.

Tabela 5: Parâmetros de Incomodidade do PRU Ginásio do Ibirapuera.

Fonte: SP Urbanismo

Notas:

1. Aplicam-se a legislação pertinente e as normas técnicas brasileiras – ABNT em vigor.
2. Aplicam-se a legislação pertinente e as normas técnicas em vigor, sendo que o Executivo poderá estabelecer parâmetros mais restritivos de radiação eletromagnéticas não ionizantes.
3. Poderão incidir parâmetros especiais e mais restritivos nos termos §2º do artigo 113 desta lei.
4. Para atividades de culto, nos feriados, sábados a partir das 14h e nos domingos, os parâmetros relativos a ruídos referentes ao período das 7h às 19h passam a valer também para os períodos das 6h às 7h e das 19h às 22h, permanecendo inalterados os parâmetros referentes ao período das 7h às 19h e das 22h às 7h para as demais atividades.
5. Quando necessário a CETESB recomenda instalar e operar sistema de controle de poluição do ar baseado na melhor tecnologia.

Quanto às condições de instalação no PRU, o PIU de ZOE deve estabelecer referências e condicionantes conforme usos e atividades não residenciais para a adequação das edificações, conforme as especificidades das atividades que ali serão implantadas, sendo compostas pelos seguintes itens:

• Número de vagas para estacionamento:
  • Para automóveis;
  • Especiais;
  • Para motocicletas;
  • Para bicicletas;
• Vestiário para usuários de bicicletas;
• Espaço de carga e descarga;
• Área de embarque e desembarque de pessoas;
• Horário de carga e descarga;
• Horário de funcionamento;

O cenário referencial trazia a base de cálculo de vagas de estacionamento para automóveis baseada no Quadro 4A da LPUOS, o qual define o número mínimo pela relação da oferta de vagas a partir da área construída computável do empreendimento.  Ao longo dos debates do PIU, foi identificado que a oferta de vagas de estacionamento do cenário referencial não seria suportada pelo sistema viário local, em função do número excessivo de vagas que resultaria da aplicação do Quadro 4A e pela grande atração de viagens que a Arena Multiuso e as atividades acessórias atrairiam para o local em função desta oferta.

Feitas as análises sobre a capacidade de suporte do sistema viário do entorno, ficou estabelecido o número máximo de vagas para o empreendimento. O limite é de 2.065 vagas para automóveis atendendo a todo o Complexo, independentemente da área construída computável adotada pelo futuro projeto, considerando que cerca de 10% destas vagas serão destinadas para táxis e automóveis de aplicativos nos dias de evento. O estacionamento do Complexo contará com a sinergia de usos das vagas, já que o pico de demanda de cada empreendimento possivelmente acontecerá em horários não simultâneos.

Além do limite de vagas para automóveis, o PIU define algumas diretrizes que deverão ser consideradas pelo projeto a ser licenciado. O objetivo é mitigar o impacto do empreendimento no entorno, absorvendo internamente ao lote as áreas de embarque e desembarque, acumulação, estacionamento e circulação de automóveis, logística, taxis, aplicativos, ônibus fretados e veículos utilitários e de serviços especiais.

O GT entendeu, ao longo das discussões do PIU, que seria fundamental que o Complexo estivesse conectado às estações de transporte coletivo de alta capacidade, considerando o porte do equipamento e a sua atração de público. Recomenda-se a oferta de um serviço de transbordo entre o Complexo e as estações existentes enquanto não há previsão de implantação de estações metro-ferroviárias nas imediações do Complexo. Como não é competência do PIU o estabelecimento da obrigatoriedade da oferta deste serviço por parte do cessionário, o projeto prevê a implantação de área de embarque e desembarque para este modal.

Um projeto com as características do Complexo CVG possui um alto nível de complexidade operacional, com operações logísticas e de transmissão de eventos realizadas por veículos de grande porte e uma multiplicidade de modais que exigem um planejamento de múltiplos acessos, áreas de embarque e desembarque e bolsões de estacionamento. Assim, o PIU considera que as soluções de projeto devem ser baseadas em uma leitura integral do complexo, considerando o seu funcionamento em interação com o entorno.

Desta forma, deverão ser observadas as seguintes diretrizes:

1. implantação de, no máximo, 2.065 vagas de automóveis, das quais serão reservadas 10% para acomodação de veículos destinados a serviço de transporte individual em dias de eventos;
2. implantação de área destinada à operação de serviço de transporte coletivo privado, assim como via interna de acumulação de veículos e de embarque/desembarque, carga/descarga;
3. implantação de acessos de veículos e de pedestres em cada uma das testadas do lote;
4. implantação de anel operacional interno que conecte as áreas de estacionamento e de acesso de veículos;
5. vedação de implantação de áreas de embarque e desembarque diretamente nos logradouros públicos confrontantes ao PRU Ginásio do Ibirapuera.

O PIU também estabelece que a SMT/CET deverá definir as condições de instalação não especificadas no decreto, no posterior processo de licenciamento.

6.2.   Parâmetros de Parcelamento do Solo

O parcelamento do solo urbano pressupõe a subdivisão de gleba em lotes para fins de edificação, mediante destinação de áreas públicas para abertura ou ampliação de vias de circulação, de logradouros públicos, áreas verdes e institucionais, ou ainda, o desmembramento do lote com aproveitamento do sistema viário e infraestrutura existentes, sem implicar em destinação de áreas.

Nos termos da Lei 16.402/2016 - LPUOS, a área máxima do lote e da quadra na zona urbana do Município é de 20.000 m². Para lotes com dimensões superiores a 20.000 m², a mesma LPUOS, em seu Artigo 44, estabelece a obrigatoriedade de parcelamento com destinação de área pública. Entretanto, as ZOE, como é o caso do presente PIU Ginásio do Ibirapuera, estão dispensadas do cumprimento de área máxima de lote, exceção conferida no Artigo 42, parágrafo único, da mesma Lei. De maneira semelhante, os lotes inseridos em ZOE estão dispensados em atender a frente máxima de quadra e de lote que é de, respectivamente, 300m e 150m. Ademais, nas faces de quadra com comprimento superior a 150m, a LPUOS exige uma via de pedestre a cada 150m, outra exigência dispensada na ZOE.

Apesar da excepcionalidade conferida pela legislação, o GT reconheceu que a dimensão do lote do Complexo CVG, somada às características de ocupação deste equipamento, geravam prejuízos para a mobilidade local e para a micro acessibilidade. Concluiu-se, portanto, ser primordial possibilitar a travessia da quadra através de quebras de frente de lote, assim como o acesso de pedestres e veículos por todas as suas testadas, possibilitando a permeabilidade da quadra.

Mesmo diante deste cenário, o GT concluiu pela desnecessidade de aplicação obrigatória do parcelamento do solo, admitindo soluções de fruição pública e alternativas mais eficientes para a cidade no que se refere a qualificação ambiental, paisagística e, para a manutenção e operação do espaço.

À vista disso, a desnecessidade do parcelamento vincula-se à obrigatoriedade de previsão de áreas de fruição pública mais generosas, trazendo para o decreto, a obrigação de implantação de uma via interna de fruição pública e de um calçadão de fruição pública, devidamente articulados às vias e esquinas do entorno, associados a outros elementos qualificadores e estruturadores do espaço. Estas áreas cumpririam a função das áreas de destinação pública de um loteamento ordinário, possibilitando a quebra da grande quadra e contribuindo com a acessibilidade e conectividade da área com o seu entorno.

Outra característica peculiar deste PRU é que, mesmo que sua área seja superior a 20.000m², não será obrigado a destinar área pública por este já ser um imóvel público (Art. 5º, inciso II do Decreto 57.558/2016 que regulamenta as disposições de parcelamento da LPUOS). Os objetivos das áreas de destinação pública serão cumpridos por outros dispositivos, como as áreas esportivas de fruição gratuita, pelo calçadão e via interna de fruição pública e pela projeção mínima para a implantação dos usos principais, que neste caso, se relaciona com os usos institucionais.

Para além das questões citadas anteriormente, o parcelamento da área está dispensado porque é importante que o CVG mantenha seu conjunto de usos múltiplos e suas áreas de estacionamentos integrados em um único lote, possibilitando a necessária integração em superfície dos espaços de circulação, concentração e dispersão do público e, em subsolo, a flexibilidade operacional necessária ao equacionamento dos acessos, fluxos, estacionamentos e áreas de embarque e desembarque dos diferentes modos de transporte previstos. Caso, eventualmente, o futuro concessionário vencedor opte pelo parcelamento da gleba, será obrigatória a expedição de Certidão de Diretrizes Urbanísticas, cujo pedido deverá ser protocolado na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) e encaminhado à SP-Urbanismo, para fins de avaliação da adequação do projeto de parcelamento aos objetivos específicos de implantação do PIU.

Neste cenário, caso o cessionário vencedor venha a adotar o parcelamento, por se enquadrar nos casos de lotes com área superior a 40.000m², o parcelamento do solo deverá ser realizado na modalidade loteamento, vedando-se a possibilidade de desmembramento do lote.

6.3   Parâmetros de Ocupação do Solo

Os parâmetros de ocupação consistem em grandezas e índices (relações entre duas grandezas) que conferem limites legais à ocupação do solo, tendo efeito direto sobre as edificações e sua implantação no lote, sua conformação à paisagem urbana e à sua densidade construtiva.

O GT considerou que a regulação urbanística de empreendimentos nas ZOE deve considerar, sobretudo, as características e o programa do empreendimento, ainda que tome como referência parâmetros vigentes em zonas de uso do entorno (ZC e ZM). Ao longo das discussões no âmbito do PIU, o grupo realizou uma análise crítica a respeito dos parâmetros e diretrizes propostos pelo GESP no cenário referencial, permitindo a evolução e amadurecimento do trabalho, para, ao fim, consolidar as propostas trazidas no decreto.

O Coeficiente de Aproveitamento Mínimo, abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado, não se aplica por se tratar de uma área pública.

O Coeficiente de Aproveitamento Básico, que resulta do potencial construtivo gratuito inerente aos lotes urbanos, segue a referência da Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana que é igual a 1,0.

Apesar do cenário referencial apresentar um projeto que adota o coeficiente de aproveitamento igual a 1,35, o estado pleiteou um coeficiente de aproveitamento máximo igual a 2,0, se igualando ao índice das zonas de referência do entorno. O GT acolheu a proposta inicial, por entender que o índice contribui para a viabilização da concessão através da disponibilização de maior área para a implantação dos empreendimentos acessórios. No âmbito do PIU os parâmetros não foram analisados isoladamente, tendo sido considerados a partir de suas inter-relações. Por exemplo, com a desvinculação da oferta de vagas de estacionamento da área construída computável do empreendimento, o impacto sobre o entorno do C.A. máximo igual a 2 é mitigado.

Com relação à Taxa de Ocupação, o GT acolheu a proposta do cenário apresentado pelo GESP, adotando o parâmetro da ZC para lotes com área superior a 500 m². Neste projeto referencial, a Arena Multiuso ocupa uma projeção de cerca de 20% do terreno. Este percentual deverá ter pouca variação, independentemente do projeto que virá a ser implantado, já que o público e o porte da Arena estão definidos no decreto do PIU e pela concessão, circunscrevendo uma área de projeção média para o uso principal. Como os usos acessórios têm edificações com características de menor ocupação e mais verticalizados, o parâmetro proposto de 0,70 parece atender ao programa previsto com uma boa margem para ser trabalhada, permitindo uma ampla gama de soluções projetuais e reduzindo a necessidade de escavação excessiva de subsolos que seriam necessárias para atender às demandas operacionais do complexo.

Quanto ao uso principal, a partir dos estudos de caso de outras Arenas ao redor do mundo, fica demonstrado que o gabarito máximo de altura de 48m das zonas lindeiras pode não atender ao programa pretendido e às necessidades funcionais do equipamento. Por isto, adotou-se o limite determinado pela restrição imposta pelo COMAER, a partir da cota de nível 770,00m, resultando no gabarito máximo de altura de 52m.

Quanto aos usos acessórios, é importante estabelecer o elo com a ZC e com a forma urbana do entorno. Sendo assim, vale destacar que o parâmetro de 48m não gera grande impacto na paisagem urbana, já que o entorno contém diversas edificações resultantes de uma urbanização mais antiga e consolidada, que superam o gabarito máximo proposto. Diferentemente do parâmetro de gabarito máximo de altura da LPUOS, o limite do COMAER já deve considerar o ático, as casas de máquinas e a caixa d’água, antenas, para-raios, helicóptero (no caso de heliponto na cobertura), etc.

O cenário referencial propôs a dispensa ao atendimento do recuo mínimo de frente no caso de implantação do alargamento de calçadas, ou no caso de o passeio já apresentar largura mínima de 5m. No entanto, o GT entende que como não há doação de área de um bem que já é público, não cabe o incentivo. Ademais, para um lote com estas dimensões e com um programa com essas características, de grandes volumes e com atração de grande público, não é razoável a dispensa. O PIU adota o regramento ordinário, com recuo frontal de 5m, medido a partir do novo alinhamento do lote remanescente, descontada a área de alargamento de calçadas. Na hipótese de implantação de edifícios lindeiros à via interna de fruição pública com gabarito de altura superior a 10 m, deverá ser adotado o afastamento mínimo de 5 m, medido a partir do alinhamento da respectiva via, não aplicado aos subsolos.

Em consonância com as características territoriais da morfologia urbana contígua ao Complexo, assim como, com as características do Complexo CVG, os parâmetros de uso e ocupação propostos para o PRU, encontram-se sintetizados na tabela a seguir:

Tabela 6: Parâmetros de Ocupação.

Fonte: SP Urbanismo 2020.

Notas:

NA = Não se aplica

1. Aplicam-se os incentivos no Art.62 da LPUOS para áreas não computáveis relativos às ZC.
2. O gabarito de altura máximo para os usos principais corresponde ao limite estabelecido pelo COMAER, equivalente à 52,00m de altura total.
3. Todos as novas edificações acima de 10m de altura devem observar afastamento mínimo de 5m da via interna de fruição pública.
4. Quando a altura da edificação for superior a 10m, o recuo mínimo será de 3m.

Quanto à execução de subsolos, não haverá restrição ao número de pavimentos, contanto que sejam utilizadas as técnicas e tecnologias adequadas visando garantir o não rebaixamento permanente do lençol freático. A Comissão de Edificações e Uso do Solo - CEUSO deverá manifestar-se e deliberar sobre a documentação de responsável técnico que garanta a utilização de tecnologias construtivas propostas para a escavação dos subsolos, que não promovam o rebaixamento permanente do lençol freático, observado o previsto no art. 72 da Lei nº 16.402 de 2016.

Dadas as características do equipamento, exigindo um grande número de vagas de estacionamento e de área para a operacionalização dos eventos, a não restrição de pavimentos no subsolo contribuirá para evitar a edificação de estacionamentos em sobressolo, o que acarretaria prejuízos à qualificação urbana do nível térreo do Complexo e à sua integração ao entorno.

Em relação à Quota Ambiental4 e Taxa de Permeabilidade5, não foram identificados aspectos que merecessem a adoção de parâmetros específicos com relação a estes temas. Portanto, foram adotados os parâmetros determinados para o Perímetro de Qualificação Ambiental onde o lote está inserido: PA 4, para lotes maiores que 10.000m², demarcados no Mapa 3 da LPUOS e expressos no Quadro 3A.

Quanto à taxa de permeabilidade mínima, será de 25%, podendo atender o que estabelece o § 2º do artigo 81 da Lei 16.402/16.

Tabela 5: Quota Ambiental: Pontuação Mínima, Taxa de Permeabilidade Mínima e Fatores por Perímetros de Qualificação Ambiental. Fonte: Lei 16.402/16 – LPUOS

Deverão ser dimensionados para o futuro equipamento, em prol da qualificação ambiental prevista, reservatório de retardo e de reuso de águas pluviais. Tais soluções definidas pelo Grupo Técnico irão garantir ações protetivas em prol da melhoria de condições de retardo e reservação de águas em uma região sensível, cujo lençol freático tem nível elevado, bem como ações ambientalmente responsáveis no sentido do reaproveitamento das águas de chuva, corroborando com o consumo equilibrado das águas provenientes do sistema da rede pública de abastecimento de águas.

6.4   Parâmetros Qualificadores da Ocupação6

Os parâmetros qualificadores da ocupação do solo são estabelecidos com a finalidade de qualificar os espaços privativos do empreendimento, integrando-os através de uma relação mais franca com o entorno.

Nos casos de ZOE, por se tratar de situações particulares de cada caso, o respectivo PIU deverá desenvolver os Parâmetros Qualificadores da Ocupação específicos da área, de forma a qualificar o seu ambiente urbano e a promover a melhor integração possível do futuro projeto ao seu entorno.

Figura 14: Diagrama ilustrativo dos Parâmetros Qualificadores da Ocupação.

Fonte e Elaboração SP-Urbanismo (2020)

Figura 15:Diretrizes Urbanísticas Adotadas no Cenário Referencial.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

Este PIU propõe, a partir dos trabalhos resultantes do GT e da devolutiva da 1ª consulta pública, os seguintes parâmetros urbanísticos e elementos qualificadores:

6.4.1   Calçadas Externas | Alargamento do Passeio Público7

Com o objetivo de melhoria da mobilidade urbana de forma abrangente, eficiente e ambientalmente equilibrada, o Plano Diretor Estratégico integra sistematicamente uma série de ações para viabilizar a qualificação, ampliação e articulação do sistema de transporte e mobilidade.

Para tanto, o PDE reconheceu os diferentes modais de deslocamento existentes na cidade, priorizando os modos de transporte não motorizados, como a circulação de ciclistas e pedestres, por meio de melhoria nas calçadas, calçadões, faixas de pedestres, lombofaixas, passarelas e espaços de convivência, ciclovias, ciclofaixas, ciclorrotas, bicicletários e mecanismos de compartilhamento de bicicletas para os ciclistas.

Em vista do cumprimento deste objetivo, a LPUOS regrou uma série de dispositivos para a qualificação do fluxo de pedestres e ciclistas. Dentre eles, como diretriz da mobilidade de pedestres, tornou o alargamento do passeio público obrigatório nos casos em que este apresente largura inferior a 5,00m, especialmente nas zonas de uso de maior densidade, nos termos do Artigo 67 do PDE.

No caso em questão, há de se considerar o fato da arena ser um equipamento gerador de impacto de vizinhança, o que demanda que as calçadas tenham uma capacidade de suporte ao público maior do que a legislação ordinária demandaria.

Ademais, além do aspecto cotidiano da circulação, em ocasiões de eventos, as calçadas absorvem outras apropriações e usos, como o comércio ambulante, filas, servindo como pontos de encontro, grupos etc., tornando-se necessária a implantação de calçadas mais largas que permitam a chegada e dispersão de público de forma confortável, mitigando os impactos nas vias do entorno.

Portanto, com a finalidade de qualificar a circulação de pedestres no passeio público ao redor do equipamento, atendendo aos princípios do desenho urbano universal de modo a contribuir com a acessibilidade local, propõe-se:

1. a largura mínima de calçada de 8 m em todas as testadas do lote voltadas para a via pública;
2. a ampliação em chanfro das esquinas com no mínimo 100,00m², medidos a partir dos novos alinhamentos formados pelos alargamentos das calçadas.

Figura 16: Diretrizes Urbanísticas: Alargamento de Calçadas.

Fonte e Elaboração: SP-Urbanismo (2020).

Cabe ressaltar que a área destinada ao alargamento da calçada deverá estar fisicamente integrada ao passeio preexistente, com acesso permanentemente irrestrito, pavimentado e livre de quaisquer edificações, interferências ou barreiras arquitetônicas, inclusive no subsolo, destinada prioritariamente à livre circulação de pedestres. Em conjunto com a fruição pública do lote, serão fundamentais para atenuar os impactos destes eventos.

Adicionalmente, a área necessária ao alargamento da calçada deverá ser implantada pelo cessionário, sendo posteriormente afetada pela Prefeitura como bem público de uso comum do povo.

Importante mencionar que os parâmetros de uso e ocupação incidentes sobre a área do lote, deverão ser calculados pela área remanescente resultante do desconto das áreas reservadas ao alargamento da calçada do lote original.

6.4.2   Fruição Pública8

A fruição pública está inserida nas estratégias de qualificação dos espaços de uso público e da mobilidade urbana. Segundo a LPUOS, a fruição pública corresponde à área livre externa ou interna às edificações, localizada nos pavimentos de acesso direto ao logradouro público, com conexão em nível com a calçada.

A fruição pública objetiva ampliar e dinamizar as áreas de circulação de pedestres, proporcionar maior utilização do espaço público e melhorar a interação dos pedestres com os pavimentos de acesso às edificações, contribuindo com o desenvolvimento de atividades sociais, culturais e econômicas.

A fruição pública representa um enorme ganho qualitativo para o entorno, e diante do PIU e da especificidade da futura intervenção, entende-se que sua implantação deve ser majorada em relação ao que estabelece a legislação ordinária, de forma a compatibilizar suas diversas funcionalidades (cruzamento de quadra, concentração e dispersão de público, convivência) com as necessidades e potencialidades dos usos não residenciais e de usos coletivos propostos (atividades esportivas, centro comercial, arena).

Portanto, no presente caso, com vistas a ampliar a fruição pública e a permeabilidade de circulação na área do novo equipamento, propõe-se, em consonância com a LPUOS, que as áreas destinadas à fruição pública devam ocupar, no mínimo 20% (vinte por cento) da área do lote remanescente após a afetação das calçadas. Tal parâmetro irá promover a qualificação da acessibilidade de pedestres, ciclistas e demais modais ativos, além de possibilitar a integração desta área com os sistemas de transporte coletivo e com os demais equipamentos institucionais do Polo Ibirapuera.

Para cumprir tal função, conforme recomendação do GT, a proposta urbanística do PIU propõe algumas determinações para instalação de fruição pública obrigatória, sendo elas:

• • um calçadão central descoberto, implantado em área interna ao lote, detalhado a seguir;
  • uma via interna de fruição pública para circulação de pedestres, ciclistas e veículos em geral;
  • área livre destinada à implantação de bilheterias, desde que voltada ao interior do lote, mitigando o impacto da concentração de pessoas nas vias do entorno evitando também a formação de filas nas calçadas;
  • áreas livres associadas aos espaços para realização de atividades esportivas, de fruição gratuita, desde que atendam às características constantes no art. 70 da LPUOS;
  • as áreas destinadas às instalações esportivas de fruição gratuita deverão ter, no mínimo, um acesso direto ao calçadão central, admitindo-se acessos adicionais a partir dos logradouros públicos.
    1.  

6.4.2.1 Via Interna

A proposta de uma via interna ao lote tem como principal função absorver internamente ao lote as áreas de embarque e desembarque, áreas de acumulação, estacionamento e circulação de automóveis, logística, taxis, aplicativos, ônibus fretados e veículos utilitários e de serviços especiais. Tem também a finalidade de melhorar as condições de acessibilidade dos pedestres, ciclistas e veículos motorizados no empreendimento, favorecendo a permeabilidade visual e de circulação do mesmo.  

Além da exigência da área mínima destinada à fruição pública, deve-se garantir que a via interna promova a ligação entre a R. Abílio Soares e a R. Manuel da Nóbrega, nos cruzamentos com a Rua Joinville e a Rua Salto, respectivamente, garantindo o alinhamento geométrico das vias e esquinas. Esta diretriz visa possibilitar o cruzamento do lote por pedestres e ciclistas entre as ruas Manoel da Nóbrega e Abílio Soares, garantindo a continuidade dos percursos entre as avenidas Brigadeiro Luís Antônio e 23 de Maio, que por sua vez, conectam o CVG às principais linhas de ônibus que passam pelo entorno.

Considerando que esta via de fruição pública deve abrigar intensa circulação de pessoas e serviços, deverá ter largura mínima de 17m (dezessete metros), de modo a acomodar faixa destinada à circulação de pedestres, ciclistas e veículos em geral. Esta dimensão possibilita que, futuramente, ao fim da concessão, esta via possa ser afetada como via pública, caso seja do interesse do município. A seção da via poderá ser ampliada caso se identifique a necessidade do projeto (pista, calçada, ciclovia, áreas verdes e demais equipamentos) durante a análise de SMT/ CET. Vale ressaltar que, os estacionamentos poderão ocupar o subsolo desta via, sem prejuízos à infraestrutura urbana necessária à sua operação.

Não há outra diretriz de implantação da via para além daquelas que garantem a sua conexão às esquinas contíguas ao lote. Pretendeu-se com isto possibilitar a maior flexibilidade possível para as soluções de projeto que não poderiam ser vislumbradas antecipadamente, podendo trazer situações interessantes para a qualificação do ambiente urbano e para a operação do empreendimento.

É importante destacar o debate sobre as alternativas de implantação desta via como via pública ou via privativa do Complexo, mas de fruição pública. O GT concluiu que a implantação como via interna de fruição pública apresentava vantagens relacionadas à gestão e operação da via pelo operador do Complexo, tanto pela zeladoria quanto por não estar sujeita, sendo uma área interna ao lote, a restrições típicas de áreas de segurança próximas a instalações militares, como restrições de estacionamento e circulação, que poderiam prejudicar a operação do Complexo em ocasiões de eventos. Foi também discutida a possibilidade da via ser utilizada para o atendimento a linhas de ônibus que passam pela região. Porém, dada a estruturação das linhas e a configuração do sentido das vias do entorno, chegou-se à conclusão de que a sua contribuição não seria relevante ao sistema de transporte público.

Figura 17:Diretrizes de implantação da Via Interna.

Fonte e elaboração: SP Urbanismo (2020).

6.4.2.2 Calçadão Central

Com o intuito de associar a qualificação urbanística do PRU Ginásio do Ibirapuera às diretrizes e objetivos estratégicos da política municipal de desenvolvimento urbano, caberá ao cessionário a implantação de um calçadão central, com a finalidade de promover:

• a conexão das ruas Abílio Soares e Manuel da Nóbrega à Av. Marechal Estênio de Albuquerque Lima, em posição não contígua à via interna de fruição pública e aos alargamentos de calçadas;
• o acesso da R. Manuel da Nóbrega em alinhamento geométrico ao eixo da R. Jundiaí. A via proposta contribui para a quebra da frente de quadra, muito extensa, possibilitando um melhor ambiente urbano para os modais ativos e maior conectividade para os pedestres e ciclistas na direção das Avenidas Brigadeiro Luís Antônio e 23 de Maio, onde se localizam os pontos de transporte coletivo.

O calçadão central descoberto deverá ser implantado em área interna ao lote com largura mínima de 15m (quinze metros), correspondendo à proporção de, no mínimo, 10% (dez por cento) da área do lote remanescente com a função de promover a integração dos empreendimentos principais e acessórios implantados no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera e abrigar os espaços destinados à concentração e à dispersão de público.

A definição de seu dimensionamento mínimo possibilita a conformação de uma via de pedestres generosa, com uma escala e largura adequadas à situação em que ela se insere, servindo para recepcionar o público dos eventos realizados no local, ao mesmo tempo em que configura uma área de lazer que se associará aos espaços esportivos de fruição gratuita.

Como a principal referência de espaço livre do Complexo, com a função de acesso aos empreendimentos, é importante que o calçadão esteja implantado em uma posição central do empreendimento, promovendo a quebra de quadra e não se constituindo como um prolongamento contíguo às calçadas.

Figura 18: Diretrizes de implantação do Calçadão Interno de fruição pública.

Fonte e elaboração: SP Urbanismo (2020).

6.4.3   Fachada Ativa9

A fachada ativa, nos termos da LPUOS/16, é um parâmetro qualificador que busca incentivar a instalação de usos não residenciais (nR) ao nível do passeio público de modo a promover maior interação entre o logradouro público e o espaço dominial. Sua implantação está condicionada à ocupação da extensão horizontal da fachada por uso não residencial permitido na zona de uso, com acesso direto e abertura para a calçada, a fim de evitar a formação de planos fechados na interface entre as construções e os logradouros. Sua função é a de promover a dinamização dos passeios públicos, qualificando o trajeto dos pedestres, possibilitando a sua interação com o comércio e as atividades do local, resultando, por fim, na inserção urbana adequada do equipamento na cidade.

A proposta do presente PIU considera o atendimento à importante diretriz urbanística, observada a priorização da instalação das atividades não residenciais voltadas para a fruição pública, o que assegura o acesso e dinamização destes espaços e atividades.

A instalação de fachada ativa nos empreendimentos contidos no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera é facultativa e, em caso de implantação, deverá atender, além da disciplina contida no art. 71 da Lei nº 16.402 de 2016, às seguintes diretrizes:

1. a face de acesso à fachada ativa voltada para o logradouro público deve estar contida na faixa de 5m (cinco metros) medida a partir do novo alinhamento do lote;
2. são admitidas aberturas e acessos para as áreas de fruição, inclusive em forma de galeria interna ao edifício, desde que garantido o acesso direto ao logradouro público.

A área construída no nível da rua destinada a usos não residenciais será considerada área não computável incentivada até o limite de 25% da porção virtual do lote remanescente destinada aos usos acessórios, desde que suas fachadas ativas sejam implantadas em, no mínimo:

1. 25% (vinte e cinco por cento) de cada uma das testadas do lote, podendo ser realizado em apenas duas das testadas do lote desde que a terceira testada tenha acesso aos espaços esportivos de fruição gratuita;
2. 50% (cinquenta por cento) da extensão do calçadão central.

No caso de o futuro equipamento prever área destinada à fachada ativa implantada no Ginásio Geraldo José de Almeida, esta poderá ser computada no percentual definido no inciso II, desde que compatíveis com as características descritas no inciso II do art. 71 da Lei nº 16.402 de 2016. Como as distâncias existentes entre o ginásio e as Avenidas Marechal Estênio de Albuquerque Lima e Manuel da Nóbrega são muito superiores aos 5m que configurariam uma fachada ativa, o PIU busca estimular a preservação do Ginásio através do incentivo que atrela a sua manutenção à implantação da fachada ativa no edifício, desde que voltada para o calçadão. Este dispositivo de incentivo à manutenção do Ginásio foi pensado para a situação presente em que ele não é um patrimônio tombado.

Por fim, considera-se que os edifícios que implantarem fachada ativa nos termos previstos neste artigo estarão dispensados do atendimento dos parâmetros de recuo de frente do lote.

Figura 19: Diagrama ilustrativo sobre possibilidade de implantação da Fachada Ativa.

Fonte e elaboração: SP Urbanismo (2020).

Figura 20: Diagrama ilustrativo sobre possibilidade de implantação da Fachada Ativa.

Fonte e elaboração: SP Urbanismo (2020).

6.4.4   Limite de Vedação da Testada do Lote com Muros

Com o objetivo de qualificar a interface do edifício com o espaço público, foi proposto pelo PDE e detalhado na LPUOS o conceito da limitação da construção de muros nas testadas dos lotes, tornando, deste modo, a relação entre o espaço público e privado mais agradável ao pedestre por meio de dispositivos de vedação que possibilitem maior permeabilidade visual.

O futuro equipamento deverá considerar que a vedação do empreendimento dê preferência integral às soluções que garantam permeabilidade visual, considerando que deverá ser observado o limite máximo de até 25% (vinte e cinco por cento) de vedação de cada uma das testadas do lote com muros.

6.5.   Procedimento de Licenciamento Edilício Aplicável

O procedimento de licenciamento edilício no âmbito do PIU Ginásio do Ibirapuera será conduzido mediante aprovação de um “Termo de Consentimento para Atividade Edilícia Pública (TCAEP)”. O denominado TCAEP foi previsto pela legislação edilícia municipal como sendo um procedimento de licenciamento edilício específico, aplicável tão somente aos imóveis de titularidade pública.

Necessário destacar que a aplicação do TCAEP para o lote abrangido pelo PIU Ginásio do Ibirapuera está fundamentada no fato de que a atividade edilícia em imóveis públicos, nos termos do Artigo 14 do Código de Obras e Edificações – Lei nº 16.642 de 2017, não está sujeita à emissão dos documentos de licenciamento edilício previstos pela legislação, tais como alvará de aprovação, alvará de execução, certificado de conclusão de obra, dentre outros previstos pelo Artigo 12 do mesmo Código. Neste sentido, faz-se necessário afirmar que os imóveis públicos estão desobrigados do cumprimento do procedimento comum de licenciamento edilício.

Entretanto, a regulamentação do Código de Obras, especialmente com a edição do Decreto 58.943 de 2019, instituiu um procedimento específico para os imóveis de titularidade da União, Estados e do Município, denominado de Termo de Consentimento para Atividade Edilícia Pública (TCAEP).

De acordo com tal regulamentação, o TCAEP também é aplicável à atividade edilícia nos imóveis públicos cedidos a particular em cumprimento de contrato administrativo de concessão, na modalidade patrocinada ou administrativa (Artigo 9º do Decreto 58.943/2019). Ademais, o TCAEP está pautado em um procedimento simplificado de licenciamento, de competência da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL, estando dispensado das taxas ordinárias de aprovação e sujeito à anuência da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente – SVMA – quando se tratar de edificação potencialmente geradora de impacto ambiental e de vizinhança; da Secretaria Municipal de Mobilidade e Transportes - SMT e da Companhia de Engenharia de Tráfego - CET – quando se tratar de edificação enquadrada como Polo Gerador de Tráfego; da Secretaria Municipal da Cultura, do CONPRESP, CONDEPHAAT e IPHAN – em caso de projeto que interfira em bens tombados; e da SIURB/PROJ – quando incidir em melhoramentos viários e sanitários.

Ante a dispensa de emissão dos documentos específicos de licenciamento edilício, os imóveis públicos poderão valer-se do TCAEP para fins de aprovação, execução e operação do imóvel público edificado, ainda que sob regime de concessão. Nesta linha, destaca-se que o TCAEP não possui “prazo de validade determinado, valendo enquanto forem mantidos os dados e as características do projeto que amparou a respectiva emissão” (Artigo 10, § 5º do Decreto 58.943/2019), podendo ser considerado um instrumento facilitador e abrangente da aprovação edilícia em imóveis públicos. De toda forma, por similaridade ao procedimento comum, o TCAEP deverá ser emitido após a concretização das diretrizes expedidas pelos órgãos de trânsito de ambiental, em caso de enquadramento como empreendimento Polo Gerador de Tráfego e sujeito à licenciamento ambiental.

No caso do PIU Ginásio do Ibirapuera, afigura-se clara a necessária submissão da aprovação edilícia neste terreno mediante TCAEP, haja visto se tratar de imóvel de titularidade pública, para o qual está prevista a celebração de contrato de concessão de uso, ou seja, com manutenção do bem no patrimônio público. No entanto, trata-se de projeto que poderá englobar uma série de novas edificações ou reformas, sujeitas a uma disciplina específica de ocupação e uso do solo resultante no Decreto do PIU. Diante de tais particularidades, portanto, as discussões havidas com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento indicaram ser desejável o estabelecimento de procedimentos complementares para a expedição do TCAEP neste imóvel específico.

Assim, com a finalidade de complementar o procedimento do TCAEP já previsto pela regulamentação, o TCAEP cabível à aprovação edilícia no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera será operacionalizado mediante um único procedimento que englobará todas as edificações previstas para a área, estando sujeito à obtenção de anuência da Companhia de Engenharia de Tráfego – CET, independentemente da classificação como Polo Gerador de Tráfego, e da SP-Urbanismo, as quais avaliarão a aderência do mesmo às diretrizes fixadas no PIU Ginásio do Ibirapuera.

Adicionalmente, para garantir segurança edilícia ao futuro empreendimento, o licenciamento dos edifícios que serão executados no interior do PRU Ginásio do Ibirapuera estará também sujeito à expedição de uma declaração do profissional habilitado responsável pela obra atestando a sua conclusão e execução de acordo com as normas técnicas aplicáveis, inclusive relacionadas à acessibilidade das edificações, e às disposições constantes no presente decreto e validadas no TCAEP, além da declaração de cumprimento da Cota de Solidariedade, respeitadas as condições previstas nesta modelagem.

Ainda no tocante à segurança edilícia, as futuras edificações que serão executadas no interior do PRU Ginásio do Ibirapuera estarão também sujeitas, além da emissão de Certidão de Diretrizes de Polo Gerador de Tráfego e das Licenças Ambientais cabíveis, à emissão do Auto de Vistoria de Segurança – AVS, Auto de Vistoria de Bombeiro – AVCB e Declaração de Atendimento às Normas de Acessibilidade.

Concluída a obra, deverá ser solicitada a atualização do lançamento tributário pela Secretaria Municipal da Fazenda e posteriormente do Cadastro de Edificações do Município para incluir áreas construídas, com base nos dados contidos no TCAEP, de acordo com o art. 2º do Decreto 58.943/2019.

7. MODELAGEM ECONÔMICO-IMOBILIÁRIA

O presente documento apresenta a modelagem econômico-imobiliária10 do PIU elaborado para o Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães. A modelagem desenvolvida busca garantir viabilidade econômica ao projeto, através da simulação de um conjunto de empreendimentos de base imobiliária, tendo em vista a pretensão de promover a concessão do equipamento para a iniciativa privada.

Cabe destacar que, no caso em tela, o concessionário vencedor da licitação terá como encargo da concessão a construção e operação do equipamento durante o período de contrato e, ao final da concessão, os ativos construídos são revertidos ao Estado. 

Diante desta dinâmica econômica colocada para o projeto, em que não há alienação e a titularidade sobre os Ativos da Concessão permanece com o Estado, para fins de modelagem, considera-se o desenvolvimento de um empreendimento de base imobiliária (EBI) que, conforme definição da ABNT NBR 14653:4 - 2002, trata-se de um empreendimento em imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços, segundo um cenário-base de aproveitamento e à luz dos parâmetros urbanísticos dispostos no PIU. 

Cabe observar que o modelo ora desenvolvido tem foco no empreendimento a ser desenvolvido e sua viabilidade, e não deve ser confundido com o modelo aplicado para a precificação da concessão do equipamento pelo Estado, embora se valha de premissas e critérios técnicos convergentes.

7.1    Metodologia

A avaliação da viabilidade econômico-financeira deste PIU utiliza a metodologia do fluxo de caixa livre (FCL). O método é interessante do ponto de vista do desenvolvedor imobiliário para a análise da viabilidade do negócio e, também, para aferir a rentabilidade de um projeto e sua viabilidade.

A palavra “livre” significa o fluxo de caixa isento de receitas e despesas não operacionais, depois de considerados os investimentos. Deste modo, despesas não operacionais, como despesas financeiras, não são consideradas no fluxo de caixa do projeto.

Em linhas gerais, para compor o fluxo de caixa livre do projeto, parte-se das estimativas de receita e computam-se as saídas de caixa, quais sejam: custos operacionais, investimento e tributos. Por fim, considera-se a variação do capital de giro. O FCL permite a obtenção do Valor Presente Líquido (VPL) do projeto, calculado a partir da diferença entre as saídas e entradas econômicas11 de caixa, descontadas a uma determinada taxa de juros. Considera-se atraente o projeto que possuir um VPL maior ou igual à zero, de forma que o empreendedor possa escolher pela aceitação ou rejeição de determinado projeto.

Já a taxa de desconto pode ser entendida como o custo de oportunidade do empreendedor, caracterizado como o retorno que poderia ser obtido se a empresa aplicasse os seus investimentos em outro projeto. Ou seja, para determinada taxa de desconto, , se o VPL for positivo, o investidor aufere ao projeto um retorno superior ao que obteria caso aplicasse seus recursos em um investimento alternativo com retorno igual a .

Para o PIU, a taxa de desconto foi obtida por meio do custo médio ponderado do capital (CMPC) ­– ou WACC, do inglês Weighted Average Cost of Capital – definido como a combinação entre o retorno requerido pelo acionista do empreendimento e o retorno requerido por quem financia o projeto. Ou seja, é o custo do capital próprio e o custo do capital de terceiros empregados no projeto.

As premissas utilizadas para cômputo do WACC, estimativas de receita e demais premissas do Cenário Referencial são apresentadas a seguir.

7.2. Premissas urbanísticas e econômicas adotadas

A presente modelagem foi elaborada em consonância com o Cenário Referencial exposto na seção 4 com o objetivo de validar a viabilidade da modelagem técnico-operacional e econômico-financeira.

Os resultados da aplicação dos parâmetros urbanísticos adotados no Cenário Referencial estão sistematizados nas tabelas a seguir:

Tabela 7: Quadro de Áreas do Cenário Referencial.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

Tabela 8: Quadro de Vagas do Cenário Base, conforme CET.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

Estas premissas, dentre as demais apresentadas a seguir, serão insumos para a determinação do resultado bruto do fluxo de caixa livre, associado a um conjunto de empreendimentos de base imobiliária, para o Cenário Referencial de aproveitamento proposto para o imóvel em análise.

Ao final, será obtido o valor presente líquido do conjunto de fluxos de caixa gerados pelos diversos “sub-empreendimentos” vislumbrados, descontados durante o período de concessão. As premissas adotadas procurarão refletir, tanto quanto possível, as expectativas e práticas de mercado vigentes.

No que tange à Cota de Solidariedade, destaca-se que se trata de encargo de responsabilidade do Governo do Estado de São Paulo. A cota de solidariedade não está contemplada na modelagem econômica ora apresentada, uma vez que tal pagamento não será ônus do concessionário, sendo suportado pelo Governo do Estado de São Paulo.

7.2.1.     Premissas para os Empreendimentos de Base Imobiliária (EBI)

7.2.1.1   Fonte de Dados de Receitas

A tabela a seguir sumariza as fontes de dados consultadas para estimativa de receitas de cada empreendimento de base imobiliária proposto no Cenário Base:

Tabela 9: Fontes de Dados para estimativa das Receitas.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.1.2 Fonte de Dados de Custos

A tabela a seguir sumariza as fontes de dados consultadas para estimativa dos custos de cada empreendimento de base imobiliária proposto no Cenário Base:

Tabela 10: Fontes de Dados para estimativa de Custos.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

A tabela seguir traz os valores médios dos custos por empreendimento de base imobiliária:

Tabela 11: Valores Médios dos Custos por Empreendimento de Base Imobiliária.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.1.3 Taxa Mínima de Atratividade

A Taxa Mínima de Atratividade (TMA) corresponde à taxa de rentabilidade mínima que motivaria potenciais interessados a investirem em determinados projetos. Para a presente análise, foi empregada como TMA o WACC, conforme definido no item 7.1.

Para medir o custo do capital próprio (Ke), usualmente é utilizado o modelo Capital Asset Pricing Model – CAPM. Em última instância, o CAPM mede o custo de oportunidade do capital utilizado frente aos riscos assumidos para o tipo específico de projeto. O custo da capital de terceiros (Kd) é o custo de captação de novos financiamentos pelo empreendedor.

Para se proceder ao cálculo do WACC, é necessário realizar a ponderação entre o custo de capital próprio e o custo de capital de terceiros, consideradas suas respectivas proporções na estrutura de capital da empresa. A fórmula a seguir detalha seu cálculo.

Em que:

: custo de capital próprio;

: custo de capital de terceiros;

: Tax rate ou alíquota dos impostos sobre o lucro (34% no caso do Brasil);

: Equity ou valor do capital próprio;

: Debt ou valor do capital de terceiros;

 é a proporção de Equity no valor total da empresa; e

 é a proporção de Debt no valor total da empresa.

Para cálculo do WACC, foram utilizadas as premissas apresentadas na tabela a seguir:

Tabela 12: Premissas de Cálculo do WACC.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.1.4 Prazo de Obra Adotado e Cronograma de Desembolsos

Adotou-se, para os empreendimentos em análise, um prazo de licenciamento e obra de 5 anos, considerado compatível com a sua magnitude e sua inserção urbana. Considera-se um prazo inicial de 2 anos para desenvolvimento de projetos, licenciamento e atividades preliminares, considerando-se 3 anos para a execução da obra propriamente dita. Os custos de implantação foram assim distribuídos:

• Ano 1: 5% do valor total da obra;
• Ano 2: 10% do valor total da obra;
• Ano 3: 15% do valor total da obra;
• Ano 4: 40% do valor total da obra; e
• Ano 5: 30% do valor total da obra.

7.2.1.5 Horizonte Projetivo

O horizonte projetivo total foi de 35 anos. Como estima-se que o prazo de licenciamento e obra seja de 5 anos, espera-se que o prazo de operação seja de 30 anos, totalizando o prazo da concessão.

7.2.1.6 Valor Residual

Conforme itens 3.88 e 3.94 da Norma NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos, há a seguinte definição para valores da perpetuidade e residual:

Valor da perpetuidade: Valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte projetivo, considerados resultados perenes.

Valor residual: Valor de alienação do empreendimento ao fim do horizonte projetivo.

Para o fim do horizonte projetivo do conjunto de empreendimentos de base imobiliária, poderia ser feita uma opção de cálculo por um projeto de vida útil perpétua. Entretanto, dada a incerteza do uso do ativo após o término do contrato de 35 anos, entende-se como opção mais realista, na perspectiva do Governo do Estado enquanto concedente, a consideração do valor residual dos ativos que o constituem, pois a vida útil dos imóveis é superior ao prazo da concessão. Dada à incerteza da projeção dos ativos após o período da concessão, o valor da perpetuidade torna-se inadequado para a presente discussão.

O valor residual corresponde ao valor depreciado das benfeitorias implementadas pelo concessionário, tendo em vista a reversão do bem ao poder concedente ao cabo do contrato.

Para a depreciação das benfeitorias, utilizou-se como valor inicial o CAPEX de cada Empreendimento EBI como valor das benfeitorias não-depreciados12. Somou-se o CAPEX de todos os EBI’s, totalizando R$ 623.018.808,42. Para o fim do horizonte projetivo de 35 anos, considerou-se que o valor residual das benfeitorias corresponde a 20% do total do CAPEX, em linha com o estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, de 2017, do IBAPE/SP, reproduzido na imagem a seguir:

Tabela 13: Vida referencial (IR) e Valor residual (R) para as tipologias do estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

Fonte: IBAPE/SP, 2017.

7.2.2. Valores de Receitas, Custos e Despesas Operacionais por EBI

7.2.2.1 Arena Multiuso

Para o desenvolvimento do fluxo de caixa da Arena Multiuso, foram adotados os seguintes valores:

Tabela 14: Valores Arena Multiuso.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.2.2 Atividades Esportivas Cobertas

Para o desenvolvimento do fluxo de caixa das Atividades Esportivas Cobertas foram adotados os seguintes valores:

Tabela 15:Valores Atividades Esportivas Cobertas.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.2.3 Comércio e Serviços:

Para o desenvolvimento do fluxo de caixa da área de Comércio e Serviços, foram adotados os seguintes valores:

Tabela 16: Valores de Comércio e Serviços

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.2.4 Open Mall

Para o desenvolvimento do fluxo de caixa da área do Open Mall, foram adotados os seguintes valores:

Tabela 17: Valores do Open Mall.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.2.5 Hotel

Para o desenvolvimento do fluxo de caixa do Hotel, foram adotados os seguintes valores:

Tabela 18: Valores do Hotel.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.2.6 Flat ou Long-Stay

Para o desenvolvimento do fluxo de caixa dos Flats, foram adotados os seguintes valores:

Tabela 19: Valores de Flat ou Long-Stay.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.2.7 Edifício Multiuso

Para o desenvolvimento do fluxo de caixa do Edifício Multiuso, foram adotados os seguintes valores:

Tabela 20: Valores do Edifício Multiuso

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.2.8 Estacionamento

Para o desenvolvimento do fluxo de caixa do Estacionamento, foram adotados os seguintes valores:

Tabela 21: Valores de Estacionamento

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.2.9 Custos e Operações Adicionais

Para o desenvolvimento do fluxo de caixa dos Custos e Operações Adicionais, foram adotados os seguintes valores:

Tabela 22: Valores do Capex e Opex Adicionais.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.2.3. Resumo das Receitas, Custos e Despesas Adicionais

A tabela a seguir sumariza os valores totais utilizados nos fluxos de caixa dos empreendimentos de base imobiliária e custos e despesas adicionais:

Tabela 23: Resumo das Receitas, Custos e Despesas Adicionais.

Fonte e Elaboração: FIPE (2020).

7.3 Outorga Onerosa do Direito de Construir

Não foi considerada na modelagem econômico-imobiliária do projeto o valor correspondente à Outorga Onerosa do Direito de Construir. Sua não aplicação baseou-se na instrução da Procuradoria Geral do Município (Parecer PGM/CGC Nº 033122733) que, em resposta ao questionamento feito pela SP-Urbanismo e pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL, concluiu "no sentido da inexigibilidade do pagamento da outorga onerosa no caso em questão, tendo em vista a titularidade municipal do bem envolvido".

Ou seja, a Procuradoria Geral do Município, em seu parecer, afasta a incidência do pagamento de outorga onerosa sobre o potencial construtivo adicional em virtude de a propriedade do imóvel ser municipal, mesmo considerando estar a área sob gestão do Estado desde a década de 40.

A conclusão do parecer é que “(...) sob a perspectiva da aplicação do art. 171 da Lei n. 16.402/16, não há como negar que o bem em questão pertence ao Município, levando à desnecessidade de recolhimento da outorga onerosa do direito de construir, independentemente da análise quanto à aplicabilidade do dispositivo em relação a bens de outras esferas federativas e sem embargo da possibilidade de que o ente local venha a atuar, como proprietário e como regulador, em vista da realização de seus interesses e os da coletividade paulistana, passando a obter os benefícios correspondentes aos direitos edilícios acrescidos ao seu bem”.

7.4 Cota de Solidariedade 

Com base no artigo 112 do Plano Diretor Estratégico, Lei 16.050/14, os empreendimentos com área construída computável superior a 20.000m² ficam obrigados a destinar 10% da área construída computável para Habitação de Interesse Social.  O cumprimento à Cota de Solidariedade pode ser feito mediante três alternativas: produção das unidades habitacionais, doação proporcional de terreno ou então depósito no Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB) equivalente a 10% do valor da área de terreno calculado a partir do Quadro 14 do PDE.

Conforme demonstrado, o Cenário Referencial atinge o mínimo de área computável de usos acessórios, necessário para a exigência da Cota. A área de terreno a ser utilizada no cálculo da Cota corresponde à porção virtual do lote referente aos usos acessórios, uma vez que os usos principais identificados no projeto em questão são dispensados de aplicação da Cota.

Como exercício de simulação com base no cenário referencial, considerando o Valor de Cadastro referencial no Quadro 14 é de R$ 5.284,62/m² (Manoel da Nóbrega), e a quantidade de área computável estimada no Cenário Referencial, que corresponde a 60,2% para os usos acessórios, o projeto recolheria o equivalente a cerca de R$28 milhões, na hipótese de doação ao FUNDURB.

A Cota de Solidariedade incide ao presente caso nos mesmos termos definidos pela legislação ordinária, estando dispensadas aquelas categorias de atividade constantes no art. 173 da Lei 16.402/2016. No entanto, a Cota de Solidariedade não está contemplada na modelagem econômica ora apresentada, uma vez que tal pagamento não será ônus do concessionário, sendo suportado pelo Governo do Estado de São Paulo.

7.5 Resultados

Realizados os cálculos a partir das premissas adotadas, chegou-se aos seguintes resultados:

Tabela 24: Resumo dos Valores Presente Líquidos de cada Empreendimento de Base Imobiliária, dos Custos e Despesas Adicionais e Resultado Bruto do projeto do Cenário Base.

Fonte e Elaboração FIPE (2020).

Cabe observar que, no caso de uma concessão de uso, a vida útil econômica do bem se esgota durante o prazo de concessão, pois, finalizado o mesmo, o valor econômico do bem deixa de existir, porém ainda poderá remanescer um valor imobiliário.

Dessa forma, com relação à modelagem apresentada, que se trata de uma simulação de um conjunto de empreendimentos de base imobiliária, foi feita a opção de se considerar o valor residual, mais próximo da realidade do projeto. 

A perpetuidade poderia ser usada quando o imóvel mantivesse a finalidade ou produzisse a mesma geração de receita para o proprietário, o que não pode ser assegurado. Além disso, o modelo com valor residual considera que seu proprietário gera valor com a posse do bem ao final da concessão.

Assim, foi considerado o valor residual dos ativos que constituem os empreendimentos de base imobiliária, conforme critérios técnicos indicados pelo IBAPE/SP, tendo em vista que a solução de continuidade imposta pelo encerramento do prazo de concessão não justificaria a consideração de perpetuidade.

O resultado obtido para o cenário estudado indica um valor presente líquido de cerca de R$ 65 milhões, aos quais podem ser agregados cerca de R$ 7,6 milhões, decorrentes de consideração do valor residual das benfeitorias associadas aos empreendimentos de base imobiliária projetados.

7.6. Considerações Finais

1. a análise desenvolvida pressupõe a implantação de um conjunto de empreendimentos de base imobiliária, conforme o Cenário Referencial de aproveitamento estudado, com coeficiente de aproveitamento 1,35, considerado compatível com a inserção urbana e mercadológica do local;
2. como explanado, entende-se inaplicável a incidência da Outorga Onerosa do Direito de Construir, à luz da interpretação conferida pela Procuradoria Municipal sobre o artigo 171 da Lei 16.402/16, tendo em vista que o imóvel é de titularidade do Município;
3. cabe observar que, no caso de uma concessão de uso, a vida útil econômica do bem se esgota durante o prazo de concessão pois, finalizado o mesmo, o valor econômico do bem deixa de existir, porém ainda poderá remanescer um valor imobiliário;
4. assim, foi considerado o valor residual dos ativos que constituem os empreendimentos de base imobiliária, conforme critérios técnicos indicados pelo IBAPE/SP, tendo em vista que a solução de continuidade imposta pelo encerramento do prazo de concessão não justificaria a consideração de perpetuidade;
5. o resultado obtido para o cenário estudado indica um valor presente líquido de cerca de R$ 65 milhões de reais, aos quais podem ser agregados cerca de R$ 7,6 milhões, decorrentes de consideração do valor residual das benfeitorias associadas aos empreendimentos de base imobiliária projetados;
6. a cota de solidariedade, nos casos em que incidir, não está contemplada na modelagem econômica ora apresentada, uma vez que tal pagamento, se couber, deverá ser realizado entre os entes públicos, Estado e Município;
7. tais valores são distintos dos apresentados na modelagem da Concessão pelo Governo do Estado, dadas as diferenças de enfoque na análise, notadamente pela consideração, em tal modelagem, da depreciação integral dos ativos ao longo de todo o prazo de concessão, conforme o pronunciamento CPC13 05, que disciplina a contabilização societária de concessões nas SPE’s.

8. MODELO DE GESTÃO DEMOCRÁTICA

De acordo com o artigo 4°, inciso III, do Decreto municipal n° 56.901, de 30 de março de 2016, o conteúdo final do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) deve apresentar “a definição do modelo de gestão democrática de sua implementação, privilegiando o controle social e os instrumentos para o monitoramento e avaliação dos impactos da transformação urbanística pretendida sobre o desenvolvimento econômico e social da área objeto do estudo”. 

A previsão de um “modelo de gestão democrática” nos PIUs tem fundamento na garantia e fortalecimento da participação popular nas decisões dos rumos da cidade, já preconizada dentre as estratégias do Plano Diretor Estratégico (PDE), tendo como origem a diretriz de gestão democrática das cidades estabelecida pelo Estatuto da Cidade – Lei federal nº 10.257 de 2001. Nesta linha, o PDE já previa, em seu artigo 136, que caberia à regulamentação do PIU indicar os objetivos prioritários da intervenção, as propostas relativas a aspectos urbanísticos, ambientais, sociais, econômico-financeiros e modelo de gestão democrática que contemplasse mecanismos de participação e controle social e instrumentos para monitoramento e avaliação das ações propostas no projeto.

O Modelo de Gestão Democrática, de modo geral, considera informações como as diretrizes de desenvolvimento urbano, os parâmetros urbanísticos e o programa de intervenções previsto para propor os mecanismos de controle social e monitoramento dos resultados e intervenções do projeto para o perímetro em que está inserido.

No caso específico do PIU Ginásio do Ibirapuera, entretanto, a regulamentação e implementação do PIU visa conferir, tão somente, parâmetros urbanísticos que permitirão a transformação imobiliária do lote, sem estar atrelado a um programa de intervenções específico ou à previsão de arrecadação de recursos mediante acesso ao Potencial Construtivo Adicional. Vale destacar, ademais, que as características peculiares deste PIU – resultantes na concessão de parâmetros urbanísticos tão somente – não estão atreladas às finalidades de instrumentos específicos como AIU, AEL e OUC, os quais exigem conselho gestor para a gestão da implantação, o que não é o caso aqui.

Assim, o PIU Ginásio do Ibirapuera não necessita de Instrumento de Ordenamento e Reestruturação Urbana específico para veicular suas disposições, sendo estas diretamente aplicáveis após a edição do decreto mediante a instituição de um Perímetro de Regulação Urbanística (PRU), como visto. Nestas condições, não há previsão de constituição de um Conselho Gestor para o PIU Ginásio do Ibirapuera, estando ausentes os elementos típicos da natureza e competência deste tipo de colegiado.

Tal característica, no entanto, não impede que a sociedade civil organizada cumpra seu papel de monitoramento dos resultados do projeto em relação ao desenvolvimento urbano e ambiental do perímetro. Para tal finalidade, a participação dos munícipes e demais interessados estará garantida no âmbito da implementação do PIU mediante o monitoramento de seus resultados urbanísticos e ambientais, ação que poderá ser feita por meio das instâncias participativas da Prefeitura já devidamente constituídas, tais como o Conselho Municipal de Política Urbana - CMPU, o Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável – CADES, e o Conselho Participativo Municipal da respectiva Subprefeitura. Ademais, o próprio Executivo Municipal, através dos sistemas de monitoramento do Plano Diretor Estratégico - PDE e dos PIUs da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), poderá favorecer a participação da população no âmbito deste PIU por instrumentos relacionados à transparência ativa.

Necessário relembrar que a fixação de parâmetros urbanísticos para a área abrangida pelo PIU Ginásio do Ibirapuera se faz necessária à concretização da concessão de uso do Complexo CVG, conduzida pelo Governo do Estado de São Paulo. O processo pertinente à referida concessão também contará com interações de participação social. Nesta linha, a seleção da concessionária será precedida da realização de audiência e consulta públicas, promovidas pelo Estado, ferramentas que serão utilizadas para a definição da modelagem final do projeto, dos termos do edital de licitação e do contrato de concessão de uso do equipamento público. 

Além disso, de acordo com informações providas pelo Governo do Estado de São Paulo, o Contrato da Concessão preverá a instituição de ouvidoria permanente específica para o projeto, para receber e processar as críticas e sugestões dos usuários do Conjunto Desportivo ou de terceiros afetados por sua exploração. Referido Contrato disporá, ainda, que os usuários do Conjunto Desportivo terão o direito de se comunicar com a Concessionária por meio dos diferentes sistemas e canais de relacionamento, especialmente pela ouvidoria permanente, pelo atendimento em mídias sociais, entre outros.

Ademais, o Contrato da Concessão assegurará a responsabilidade do Poder Concedente, no caso o Governo do Estado de São Paulo, em fiscalizar a execução do Contrato, zelando pela boa qualidade na exploração da concessão, inclusive recebendo, apurando e encaminhando as queixas e reclamações dos usuários para a ouvidoria permanente do Conjunto Desportivo, além de aplicar, conforme o caso, as medidas cabíveis, não obstante as demais prerrogativas de regulação, fiscalização e acompanhamento dispostas no Contrato e na legislação aplicável.

Por fim, destaca-se que as contribuições da sociedade civil recebidas durante o processo de desenvolvimento deste PIU, obtidas através do processo participativo realizado até então, revelaram diversas organizações atuando na região, que ajudaram a modelar a presente proposta e que certamente continuarão ativas e vigilantes após a edição do decreto regulamentador da ZOE do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães.

9. BIBLIOGRAFIA

SÃO PAULO (Município). Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014. Aprova a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo e revoga a Lei nº 13.430/2002.

SÃO PAULO (Município). Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016. Disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no Município de São Paulo.

SÃO PAULO (Município). Decreto nº 56.834, de 24 de fevereiro de 2016. Institui o Plano Municipal de Mobilidade Urbana de São Paulo – PlanMob/SP 2015.

SÃO PAULO (Município). Decreto nº 56.901, de 29 de março de 2016. Dispõe sobre a elaboração de Projeto de Intervenção Urbana, nos termos do disposto no artigo 134 da Lei nº16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico – PDE.

SÃO PAULO (Estado). Decreto nº 6.050, de 19 de agosto de 1933. Autoriza a Secretaria da Fazenda a alienar ao Governo da União próprios do Estado e dá outras providências.

SÃO PAULO (Estado). Decreto-Lei nº 13.291, de 31 de março de 1943.

SÃO PAULO (Estado). Deliberação CONSEMA Normativa 01/2014, de 23 de abril de 2014. 318º Reunião Ordinária do CONSEMA. Fixa tipologia para o exercício da competência municipal, no âmbito do licenciamento ambiental, dos empreendimentos e atividades de potencial impacto local, nos termos do Art. 9º, inciso XIV, alínea “a”, da Lei Complementar Federal 140/2011.

SÃO PAULO (Estado). Lei nº 17.099, de 27 de junho de 2019. Autoriza a Fazenda do Estado a conceder o uso da área que especifica, e dá providências correlatas.

SÃO PAULO (Município). Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras, Perímetros de Ação, Vila Mariana, dezembro de 2016.

SÃO PAULO (Município). Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras, Quadro Analítico, Vila Mariana, dezembro de 2016.

SÃO PAULO (Município). Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras, Perímetros de Ação, Pinheiros, dezembro de 2016.

SÃO PAULO (Município). Caderno de Propostas dos Planos Regionais das Subprefeituras, Quadro Analítico, Pinheiros, dezembro de 2016.

SÃO PAULO (Município). Decreto nº 57.537, de 16 de dezembro de 2016. Regulamenta os artigos 344 a 346 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico, instituindo os Planos Regionais das Subprefeituras, elaborados a partir dos princípios e diretrizes nele estabelecidos, articulado à revisão da nova disciplina de parcelamento, uso e ocupação do solo instituída pela Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016; bem como orienta a elaboração e aplicação dos Planos de Ação das Subprefeituras.

SÃO PAULO (Estado). Decreto nº 30.443, de 20 de setembro de 1989. Considera patrimônio ambiental e declara imunes de cortes, exemplares arbóreos situados no Município de São Paulo, e dá outras providências.

GESTÃO URBANA. Disponível em: < https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/>.

INSTITUTO POLIS, Câmara dos Deputados/ Comissão De Desenvolvimento Urbano e Interior. Estatuto da Cidade: guia para implementação pelos municípios e cidadãos. Brasília, 2002.

SECOVI SP, O Sindicato da Habitação. Disponível em: < http://www.geosecovi.com.br/>

SOUZA, M. L. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao planejamento e à gestão urbanos. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2010. 6ª Ed. 560p.

SANTOS, M. A Natureza do Espaço: Técnica e Tempo, Razão e Emoção. 4. ed. 2. reimpr. - São Paulo: Editora da Universidade de São Paulo, 2006.

OBSERVA SAMPA, Observatório de Indicadores da Cidade de São Paulo. Disponível em: <http://observasampa.prefeitura.sp.gov.br/>.

Notas:

[1] Área real, aferida através de levantamento perimetral por profissional habilitado.

[2] Fonte: Site Gestão Urbana. Disponível em: < https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/zona-de-centralidade-zc/ > Acesso em: 30 out. de 2020.

[3] Lei 16.402/2016 – Capítulo II, Das Condições de Instalação e dos Parâmetros de Incomodidade.

[4] Instrumento urbanístico-ambiental previsto na presente lei a ser atendido no momento de licenciamento urbanístico de novas construções e reformas. Corresponde a um conjunto de regras de ocupação dos lotes que tem como objetivo qualificá-los ambientalmente, tendo como referência uma medida da eficácia ambiental de cada lote, com ênfase nos aspectos de drenagem urbana e cobertura vegetal. A implementação da Quota Ambiental deverá contribuir para atenuação das alterações microclimáticas, melhoria da drenagem urbana e proteção da biodiversidade.

[5] Taxa de Permeabilidade é a relação entre a parte permeável, que permite a infiltração de água no solo, livre de qualquer edificação, e a área do lote.

[6] Lei 16.402/2016, Artigo 57.

[7] Artigos relacionados: Lei 16.050/2014: Art. 88,181,238,239; Lei 16.402/2016: 4º,57,67,69; Decreto 57.521/2016: Art. 9º, 32.

[8] Artigos relacionados: Lei 16.050/2014: Art. 13,23,27,43,79,82,382; Lei 16.402/2016: 4º,57, 70, 76, 87, 88; Decreto 57.521/2016: Art. 32.

[9] Artigos relacionados: Lei 16.050/2014: Art. 23, 27, 176; Lei 16.040/2016: Art. 2º, 4º,57,62,71,83,87,126; Decreto 57.521: 5º, 12, 15.

[10] Utilizando a metodologia do fluxo de caixa livre descontado.

[11] A qualificação econômica é importante para caracterizar o fluxo de recursos que efetivamente interessa à firma ou ao acionista.

[12] Ou “custo de reprodução”, na terminologia da norma ABNT NBR 14653-1:2019 -Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos gerais.

[13] CPC – Comitê de Pronunciamentos Contábeis.

PROPONENTE

GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO

SECRETARIA DE GOVERNO

SUBSECRETARIA DE PARCERIAS

EQUIPE TÉCNICA

Adriana Levisky

Ana Carolina Bocchio Angotti

Célio Emerique

Daniel Figueiredo

Daniel Mifano

Eduardo Rottmann

Elisa Haddad

Fabiano Bonafé

Fabio Villani

Felipe Sande

Joelson Sampaio

Juan Filgueiras

Luciene Sandoval

Marcelo Urtado

Marcelo Vieira

Mario Braga

Mário Cury

Oswaldo J. Alexandre Jr.

Patricia Boni

Pedro Lyra

Roberto Toffoli

Rodrigo de Losso (Coordenador)

Tatiana Antonelli

Tiago Candido

Tiago Fracchetta

Thaís Azevedo

Tomaz Santalucia

Victoria Almeida

Welber Simões

Yara Fonseca

PREFEITURA DA CIDADE DE SÃO PAULO

César Algel Boffa de Azevedo – Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento

São Paulo Urbanismo

Francisco Roberto Arantes Filho - Presidência da São Paulo Urbanismo

Larissa Garcia Campagner - Diretoria de Desenvolvimento

Melina Giannoni de Araujo – Gerência de Planejamento e Projetos Urbanos

Marlon Rubio Longo – Gerência de Estruturação de Projetos

Daniel Wasem Quesada – Gerência Jurídica

Grupo Técnico Intersecretarial

Danilo Bocchini Rodrigues Alves - SP Urbanismo

Eduardo Tavares de Carvalho - SP Urbanismo

Fernando Henrique Gasperini (Coordenação) - SP Urbanismo

Guilherme Denes - SP Urbanismo

Rafael Giorgi Costa - SP Urbanismo

Adriano Meiken Morelli (estágio) - SP Urbanismo

Lisandro Frigerio – SMUL

Maria Stella Cardeal de Oliveira – SMUL

Regina Maiello Villela – SMT/ CET

Alexandre de Luca Bergamini - SMT/ CET

Tácito Pio da Silveira - SMT/ SPTRANS

João Bonett Neto – SMT/ SPTRANS

Isabella Maria Davenis Armentano – SVMA

Lucia Noemia Simoni - SVMA

Tamires Carla de Oliveira – SVMA

Maria Auxiliadora Salvador – SMSUB/ SUB-VM

Felipe Cavalcante Tavares Correia – SMSUB/ SUB-VM

José Flávio Cury – SMSUB/SUB-PI

André Luiz Ferreira Cristina - SMSUB/SUB-PI

Modelagem Jurídica do PIU

Marília Formoso Camargo - SP Urbanismo

Minuta de Decreto

Aprova a implantação do Projeto de Intervenção Urbana para a Zona de Ocupação Especial (ZOE) do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães – PIU Ginásio do Ibirapuera, institui parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo para a referida ZOE e dá outras providências.

RICARDO NUNES, Prefeito do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei,

CONSIDERANDO o disposto no artigo 15, § 1º, da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016 – Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), que determina o estabelecimento de parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo para a Zonas de Ocupação Especial – ZOE, adequados às especificidades destas zonas e definidos por Projeto de Intervenção Urbana, aprovado por decreto, observados os coeficientes de aproveitamento estabelecidos por Macroárea conforme Quadro 2A da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico (PDE);

CONSIDERANDO que o Lote 0154, Quadra 138 do Setor 036, objeto do Projeto de Intervenção Urbana do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães – PIU Ginásio do Ibirapuera, está classificado como Zona de Ocupação Especial – ZOE nos termos da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016;

CONSIDERANDO que o Lote 0154, Quadra 138 do Setor Fiscal 036 é bem público municipal cedido ao Governo do Estado de São Paulo, podendo “o Estado construir e fazer funcionar na área”, nos termos do § 1º do art. 2º, do Decreto-lei estadual nº 13.291, de 31 de março de 1943 e da Escritura de Cessão e Transferência de Domínio de Imóveis, Direitos e Obrigações, de 07 de junho de 1944, registrada perante o 5º Tabelionato de Notas e transcrita sob o nº 35.293 perante o 1º Cartório de Registro de Imóveis da Capital;

CONSIDERANDO a autorização legislativa para a concessão do uso da área onde se encontra instalado o Complexo Desportivo “Constâncio Vaz Guimarães”, constante na Lei estadual nº 17.099, de 27 de junho de 2019;

CONSIDERANDO que a Lei estadual nº 17.099, de 27 de junho de 2019 estabelece que a concessão do Complexo Desportivo “Constâncio Vaz Guimarães” terá por finalidade a construção, instalação, manutenção e exploração de uma arena multiuso, bem como a construção, reforma, modernização, instalação, manutenção e exploração de outros equipamentos no local, adotando-se no edital as cláusulas obrigatórias previstas pelo artigo 4º da referida Lei;

CONSIDERANDO os trabalhos técnicos realizados no âmbito do processo SEI nº 6066.2020/0001263-2 e o processo público participativo de elaboração do PIU Ginásio do Ibirapuera, documentado no processo SEI nº 7810.2020/0000545-4;

DECRETA:

Capítulo I – Do PIU Ginásio do Ibirapuera

Art. 1º. Fica aprovado o Projeto de Intervenção Urbana para a Zona de Ocupação Especial do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães – PIU Ginásio do Ibirapuera que estabelece os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo adequados às especificidades deste perímetro, nos termos do artigo 15, § 1º, da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016 – Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LPUOS, e institui o Perímetro de Regulação Urbanística da ZOE do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães – PRU Ginásio do Ibirapuera.

Art. 2º. Para fins do disposto neste decreto, consideram-se as seguintes definições:

I -   Perímetro de Regulação Urbanística - PRU: perímetro correspondente à ZOE do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães, demarcado no Mapa 01 deste decreto, para o qual são estabelecidos parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo necessários à implantação do PIU Ginásio do Ibirapuera e ao desenvolvimento urbanístico da área por parte do cessionário do referido Complexo;

II -  Usos principais: empreendimentos destinados aos usos não residenciais de esportes, cultura e lazer, bem como aos grupos de atividades definidos no art. 173 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2015 e aqueles demarcados no Quadro 2 deste decreto, compatíveis com a destinação do imóvel estabelecida no Decreto-Lei nº 13.291, de 31 de março de 1943, e na Lei estadual nº 17.099, de 27 de junho de 2019, os quais deverão ser implantados pelo cessionário da área onde se encontra instalado o Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães;

III - Usos acessórios: empreendimentos destinados aos usos não residenciais, demarcados no Quadro 2 deste decreto, associados e complementares aos empreendimentos de usos principais, os quais poderão ser implantados pelo cessionário da área onde se encontra instalado o Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães, nos termos da Lei estadual nº 17.099, de 27 de junho de 2019;

IV - Porção virtual do lote: parcela da área do lote correspondente ao conjunto de empreendimentos destinados ao grupo de usos principais ou ao grupo de usos acessórios, obtida a partir da relação entre a área construída computável do referido grupo de uso e a área construída computável total, multiplicando-se o resultado pela área remanescente do lote.

Art. 3º. Com a finalidade de adequar o aproveitamento urbanístico da ZOE do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães às diretrizes e objetivos estratégicos da política municipal de desenvolvimento urbano, a implantação do PIU Ginásio do Ibirapuera, sem prejuízo da legislação estadual aplicável, deverá observar os seguintes objetivos e estratégias específicos:

I -   possibilitar a qualificação urbanística, paisagística e ambiental da área por meio da concessão de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação adequados ao interesse público municipal, garantindo-se uma utilização mais intensiva do Complexo por parte da população;

II -  possibilitar a continuidade dos serviços públicos esportivos, culturais e de lazer prestados à cidade, especialmente por meio da implantação ou reforma dos empreendimentos destinados aos usos principais;

III -  ampliar a fruição pública e a permeabilidade de circulação no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera, promovendo a qualificação da acessibilidade de pedestres, ciclistas e demais modais ativos e possibilitando a transposição interna da quadra onde se localiza o Complexo e a integração aos sistemas de transporte coletivo e aos demais equipamentos institucionais do Polo Ibirapuera;

IV -  garantir o tratamento adequado das incomodidades à vizinhança, inclusive daquelas geradas pelo tráfego de veículos e pelos eventos realizados no local, de maneira a preservar a qualidade de vida da população.

Capítulo II – Da disciplina específica de parcelamento, uso e ocupação do solo

Art. 4º. A implantação de novas edificações no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera está dispensada da obrigatoriedade de parcelamento da gleba, bem como do atendimento das dimensões máximas de lote, nos termos da autorização conferida pelo art. 42 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016, e da regulamentação trazida neste decreto.

Parágrafo único. Em caso de parcelamento da gleba abrangida pelo PRU Ginásio do Ibirapuera, deverá ser adotado o parcelamento na modalidade de loteamento, sendo obrigatória a expedição de Certidão de Diretrizes Urbanísticas, cujo pedido deverá ser protocolado na Secretaria Municipal Urbanismo e Licenciamento - SMUL e encaminhado à São Paulo Urbanismo – SP-Urbanismo para fins de avaliação da adequação do projeto de loteamento ao regramento urbanístico específico previsto neste decreto.

Art. 5º. Com a finalidade de qualificar a circulação de pedestres no passeio público lindeiro ao PRU Ginásio do Ibirapuera, a implantação de edificações no âmbito do referido perímetro deverá observar:

I -    a largura mínima de calçada de 8 m (oito metros) em cada uma das testadas do lote, medida a partir do meio fio existente;

II - a ampliação em chanfro das esquinas com, no mínimo, 100 m² (cem metros quadrados) medidos a partir dos novos alinhamentos formados pelos alargamentos das calçadas.

§ 1º. A área destinada ao alargamento da calçada deverá estar fisicamente integrada ao passeio preexistente, com acesso permanentemente irrestrito, pavimentado e livre de quaisquer edificações, interferências ou barreiras arquitetônicas, inclusive no subsolo, destinada prioritariamente à livre circulação de pedestres.

§ 2º. Os novos trechos de calçada, nos termos previstos no “caput”, deverão ser implantados pelo cessionário do imóvel abrangido pelo PRU Ginásio do Ibirapuera até a conclusão das obras previstas no licenciamento e serão afetados como bem público de uso comum do povo.

§ 3º Caberá à Coordenadoria de Gestão do Patrimônio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento – CGPATRI/SMUL, mediante solicitação do órgão licenciador, promover a nova afetação dos trechos de lote necessários ao alargamento das calçadas e retificar a dimensão do Lote 0154, Quadra 138 do Setor Fiscal 036 em seu respectivo Cadastro de Área Pública.

Art. 6º. Aplicam-se às edificações abrangidas pelo PRU Ginásio do Ibirapuera, demarcado no Mapa 01 deste decreto, os parâmetros de uso e ocupação do solo específicos trazidos nos Quadros 01, 02 e 2A anexos ao presente decreto e, subsidiariamente, as disposições ordinárias conferidas pela Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016 – LPUOS para a Zona de Centralidade - ZC.

§ 1º. Aplicam-se ao PRU Ginásio do Ibirapuera os parâmetros de Quota Ambiental na seguinte conformidade:

I -   pontuação de Quota Ambiental mínima de 0,78 (setenta e oito centésimos);

II -  percentual mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) de Taxa de Permeabilidade;

III - demais fatores constantes no Quadro 3A da Lei nº 16.402, de março de 2016, para o Perímetro de Qualificação Ambiental PA-4.

§ 2º. Deverá ser observado o limite de, no máximo, 25% (vinte e cinco por cento) de vedação de cada uma das testadas do lote com muros.

§ 3º. Os parâmetros de uso e ocupação incidentes no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera, bem como os percentuais atribuídos aos parâmetros qualificadores da ocupação deste perímetro, deverão ser definidos a partir dos novos alinhamentos do lote e calculados sobre a área remanescente após o processo de alargamento das calçadas, observada a necessidade de retificação da dimensão do Lote 0154, Quadra 138 do Setor 036.

Art. 7º. Desde que mantida a titularidade municipal do imóvel abrangido pelo PRU Ginásio do Ibirapuera, o Fator de Planejamento (FP) será igual a zero para fins de cálculo da contrapartida financeira relativa à Outorga Onerosa do Direito de Construir, em atenção ao previsto pelo art. 171 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016.

Parágrafo único. Em caso de transferência da titularidade do imóvel do município para outros entes, públicos ou privados, aplicar-se-á o valor de Fator de Planejamento (FP) da Macroárea de Urbanização Consolidada (MUC), constante no Quadro 6 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, para fins de cálculo da contrapartida financeira relativa à Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Art. 8º. No âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera, as áreas destinadas à fruição pública deverão ocupar, no mínimo, 20% (vinte por cento) da área do lote remanescente com a finalidade de garantir a qualificação da acessibilidade dos empreendimentos instalados no perímetro por parte da população usuária, em consonância o objetivo específico trazido no inciso III do art. 3º deste decreto.

§ 1º. Para o cumprimento do disposto no “caput”, poderão ser associadas às áreas de fruição pública as seguintes instalações:

I  -  a área destinada ao calçadão central de conexão entre os logradouros lindeiros ao PRU Ginásio do Ibirapuera, devendo ter função de concentração e dispersão de público;

II  -  a área destinada à implantação de via interna de fruição pública;

III -  a área livre destinada à implantação de bilheterias, desde que voltada ao interior do lote;

IV - as áreas livres associadas aos espaços para realização de atividades esportivas, de fruição gratuita, desde que atendam às características constantes no art. 70 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016.

§ 2º. Fica admitida a instalação de áreas de fruição pública cobertas, respeitadas as características específicas previstas para as áreas de fruição pública obrigatória.

§ 3º. Caberá à Coordenadoria de Gestão do Patrimônio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento – CGPATRI/SMUL, mediante solicitação, anotar no Cadastro de Área Pública do Lote 0154, Quadra 138 do Setor 036, cada uma das instalações destinadas à fruição pública previstas no § 1º deste artigo.

§ 4º. O percentual de áreas de fruição pública indicado no “caput” poderá ser ampliado para fins de cumprimento de diretrizes posteriormente estabelecidas pelo órgão regulador de trânsito com a finalidade de adequar a ocupação do lote às condições de instalação constantes no art. 13.

Art. 9º. Os empreendimentos principais e acessórios implantados no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera estarão associados a um calçadão central descoberto, implantado em área interna ao lote, com largura mínima de 15 m (quinze metros), devendo corresponder à proporção de, no mínimo, 10% (dez por cento) da área do lote com a finalidade de abrigar os espaços destinados à concentração e à dispersão de público, além de garantir a conexão entre os logradouros lindeiros ao PRU Ginásio do Ibirapuera.

Parágrafo único. O calçadão previsto no “caput” deverá ser implantado pelo cessionário da área abrangida pelo PRU Ginásio do Ibirapuera, observadas as condições de ocupação do lote constantes nos arts. 12 e 13 e no Mapa 02 deste decreto.

Art. 10. Para fins de aprovação de projeto edilício no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera, será obrigatória a implantação de uma via interna de fruição pública com, no mínimo, 17 m (dezessete metros) de largura, devendo ser mantida livre de edificações no sobressolo com a finalidade de melhorar as condições de acessibilidade de pedestres, ciclistas e veículos motorizados ao empreendimento.

§ 1º. A via interna de fruição pública deverá ser implantada pelo cessionário da área abrangida pelo PRU Ginásio do Ibirapuera e conterá, no mínimo:

I   -  faixa destinada à circulação de pedestres;

II  -  faixa destinada à circulação de ciclistas;

III -  faixa destinada à circulação de veículos em geral.

§ 2º. A faixa destinada à circulação de veículos em geral prevista no inciso III do parágrafo anterior poderá ser computada, desde que obtida anuência do órgão regulador de trânsito, cumulativamente como:

I   -  área de embarque e desembarque de serviço de transporte individual;

II  -  área de embarque e desembarque de serviço de transporte coletivo privado;

III -  área de acesso aos estacionamentos dos empreendimentos;

IV - área de acesso às docas de carga e descarga dos empreendimentos.

§ 3º. Na hipótese de implantação de edifícios lindeiros à via interna de fruição pública com gabarito de altura superior a 10 m (dez metros), deverá ser adotado o afastamento mínimo de 5 m (cinco metros), medido a partir do alinhamento da respectiva via.  

Art. 11. A instalação de fachada ativa nos empreendimentos contidos no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera é facultativa e, em caso implantação, deverá atender, além da disciplina contida no art. 71 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016, às seguintes diretrizes:

I  -  a face de acesso à fachada ativa voltada para o logradouro público deve estar contida na faixa de 5m (cinco metros) medida a partir do novo alinhamento do lote;

II  -  são admitidas aberturas e acessos para as áreas de fruição, inclusive em forma de galeria interna ao edifício, desde que garantido o acesso direto ao logradouro público.

§ 1º. A área construída no nível da rua destinada à fachada ativa será considerada área não computável incentivada até o limite de 25% (vinte e cinco por cento) da porção virtual do lote destinada aos usos acessórios desde que implantada, cumulativamente:

I   -  em 25% (vinte e cinco por cento) de cada uma das testadas do lote;

II  -  em 50% (cinquenta por cento) da extensão do calçadão central.

§ 2º. O atendimento ao inciso I do parágrafo anterior poderá ser realizado em apenas duas das testadas do lote desde que a terceira testada tenha acesso aos espaços esportivos de fruição gratuita.

§ 3º. A área destinada à fachada ativa implantada no Ginásio Geraldo José de Almeida poderá ser computada no percentual definido no inciso II do § 1º, desde que compatíveis com as características descritas no inciso II do art. 71 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016.

§ 4º. Os edifícios que implantarem fachada ativa nos termos previstos neste artigo estarão dispensados do atendimento dos parâmetros de recuo a partir do novo alinhamento do lote.

Art. 12. Com a finalidade de associar a qualificação urbanística do PRU Ginásio do Ibirapuera aos objetivos específicos constantes no art. 3º deste decreto, o cessionário do imóvel abrangido pelo Perímetro estará sujeito ao atendimento das seguintes diretrizes de ocupação do lote:

I  -   a implantação do calçadão central deverá promover:

a. a conexão das ruas Abílio Soares e Manuel da Nóbrega à Av. Marechal Estênio de Albuquerque Lima, em posição não contígua à via interna de fruição pública e aos alargamentos de calçadas;

b. o acesso da R. Manuel da Nóbrega em alinhamento geométrico ao eixo da R. Jundiaí;

II  -  a implantação da via interna de fruição pública deverá promover a ligação entre a R. Abílio Soares e a R. Manuel da Nóbrega, nos cruzamentos com a Rua Joinville e a Rua Salto, respectivamente, garantindo o alinhamento geométrico das vias e esquinas;

III -  a vegetação arbórea necessária ao atendimento à Quota Ambiental e eventualmente exigida pelo licenciamento ambiental deverá ser prioritariamente implantada em faixa contínua que conecte a Praça Ícaro de Castro Mello à Rua Manuel da Nóbrega;

IV - as áreas destinadas às instalações esportivas de fruição gratuita deverão ter, no mínimo, um acesso direto ao calçadão central, admitindo-se acessos adicionais a partir dos logradouros públicos.

Parágrafo único. Caberá à Comissão de Edificações e Uso do Solo - CEUSO manifestar-se quanto à utilização de tecnologias construtivas de subsolos e de instalações que não promovam o rebaixamento permanente do lençol freático, observado o previsto no art. 72 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016.

Art. 13. As condições de instalação do empreendimento no lote deverão ser definidas pela Companhia de Engenharia de Tráfego (CET) no momento de expedição do Termo de Consentimento para Atividade Edilícia Pública – TCAEP, observando-se, dentre outras, as seguintes diretrizes:

I -  implantação de, no máximo, 2.065 (duas mil e sessenta e cinco) vagas de automóveis, das quais serão reservados 10% (dez por cento) para acomodação de veículos destinados a serviço de transporte individual em dias de eventos;

II  -  implantação de área destinada à operação de serviço de transporte coletivo privado;

III - implantação de acessos de veículos e de pedestres em cada uma das testadas do lote;

IV - implantação de anel operacional interno que conecte as áreas de estacionamento e de acesso de veículos;

V - vedação de implantação de áreas de embarque e desembarque diretamente nos logradouros públicos confrontantes ao PRU Ginásio do Ibirapuera.

Art. 14. Nos termos do § 3º do artigo 92 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016, serão permitidos na ZOE abrangida pelo PRU Ginásio do Ibirapuera os usos não residenciais principais e acessórios definidos no Quadro 02 deste decreto.

§ 1º. A instalação de empreendimentos destinados aos usos principais está sujeita à observância dos seguintes requisitos:

I  -  a arena multiuso de que trata o art. 4º, inciso “IV”, alínea “a” da Lei estadual nº 17.099, de 27 de junho de 2019, deverá ter capacidade entre 18.000 (dezoito mil) a 22.000 (vinte e duas mil) pessoas;

II  -  o conjunto das instalações incluídas no grupo de usos principais deverá ocupar, no mínimo, 25% (vinte e cinco por cento) da área do lote remanescente, descontadas as áreas necessárias ao alargamento da calçada e afetadas como bem de uso comum do povo.

§ 2º. Nas edificações ocupadas por mais de um uso não residencial, deverão ser atendidos os parâmetros urbanísticos e as condições de instalação mais restritivos.

Capítulo III – Do licenciamento edilício no PRU Ginásio do Ibirapuera

Art. 15. A aprovação de projeto edilício no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera, independentemente do enquadramento dos usos, está sujeita à expedição do Termo de Consentimento para Atividade Edilícia Pública – TCAEP para a integralidade do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães, o qual deverá ser emitido nos termos do procedimento previsto pela legislação edilícia vigente, adotadas as diretrizes específicas trazidas neste decreto.

§ 1º. A emissão do TCAEP para o PRU Ginásio do Ibirapuera estará sujeita à anuência prévia da CET e da SP-Urbanismo, as quais avaliarão a aderência do projeto às diretrizes fixadas neste decreto, respeitadas as demais instâncias administrativas de análise previstas pela regulamentação, quando cabíveis.

§ 2º. Além dos documentos exigidos pela legislação, o pedido de aprovação por TCAEP para o PRU Ginásio do Ibirapuera deverá ser instruído por quadros que indiquem a porção virtual do lote destinado aos empreendimentos de usos principais e de usos acessórios, além da definição das categorias de atividades previstas para cada edificação.

§ 3º. Após a execução da integralidade das obras licenciadas por TCAEP, deverão ser apresentados à SMUL/SERVIN os seguintes documentos necessários para atestar a habitabilidade das edificações:

I -  declaração do profissional habilitado responsável pela obra atestando a sua conclusão e execução de acordo com as normas técnicas aplicáveis, inclusive relacionadas à acessibilidade das edificações, e às disposições constantes no presente decreto e validadas no TCAEP;

II  -  atestação, por parte do Governo do Estado de São Paulo, de cumprimento da Cota de Solidariedade, conforme previsto no art. 17 deste decreto.

§ 4º. Em caso de não apresentação dos documentos previstos pelo parágrafo anterior ou de descumprimento das diretrizes constantes neste decreto ou exigidas no TCAEP, o cessionário ficará impedido de dar início à operação das atividades propostas no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera.

§ 5º. A proposta de implantação de novas edificações, reforma com aumento de área ou demolição de edificações no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera após a entrega dos documentos previstos no § 3º deste artigo ficará sujeita, alternativamente, aos seguintes procedimentos:

I  - na hipótese de manutenção do imóvel no patrimônio público e desde que a proposta não implique em alteração dos parâmetros trazidos neste decreto, o TCAEP já emitido deverá ser atualizado pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento;

II  - na hipótese de manutenção do imóvel no patrimônio público com proposta de alteração dos parâmetros previstos nos termos deste decreto, deverá ser emitido novo TCAEP, adotado o procedimento trazido neste artigo;

III - na hipótese de alienação do imóvel para pessoa jurídica de direito privado, a proposta deverá ser submetida ao licenciamento ordinário previsto pela legislação edilícia vigente, respeitados os parâmetros urbanísticos previstos neste decreto.

Art. 16. O licenciamento das obras no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera mediante TCAEP observará as seguintes condições:

I   -  o pedido e emissão do TCAEP não substituirá a  prévia instauração de procedimento específico para empreendimento enquadrado como Polo Gerador de Tráfego, respeitadas as hipóteses previstas em lei;

II  - o pedido e emissão do TCAEP não substituirá a instauração de procedimento de licenciamento ambiental, respeitadas as hipóteses previstas em lei;

III - a emissão do TCAEP não supre a necessidade de atendimento às normas de estabilidade, segurança, salubridade e acessibilidade nas edificações, conforme exigências dos órgãos das esferas municipal, estadual e federal, cuja responsabilidade é do cessionário que as ocupa;

IV - a emissão do TCAEP não eximirá o cessionário do atendimento de eventuais exigências dos órgãos de preservação cultural, histórica, paisagística ou ambiental das esferas municipal, estadual e federal.

§ 1º. Os procedimentos supracitados, quando cabíveis para o PRU Ginásio do Ibirapuera, deverão ser realizados para a integralidade do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães.

§ 2º. Caberá à CET emitir uma única Certidão de Diretrizes em caso de enquadramento como Polo Gerador de Tráfego.

Capítulo IV – Da Cota de Solidariedade

Art. 17. A implantação de edificações no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera está sujeita ao atendimento do regramento ordinário da Cota de Solidariedade constante nos artigos 111 e 112 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, respeitada a regulamentação prevista no Decreto nº 56.089, de 30 de abril de 2015, ou outro que venha a substituí-lo, cabendo seu cumprimento ao Governo do Estado de São Paulo.

§ 1º. Na hipótese de não execução de parcelamento para a gleba contida no PRU Ginásio do Ibirapuera, o cálculo das alternativas de cumprimento da Cota de Solidariedade constantes no § 2º do art. 112 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, deverá considerar como “área construída computável” ou “área total do terreno” a porção virtual do Lote 0154, Quadra 138 do Setor Fiscal 036 destinada às categorias de atividades não enquadradas no art. 173 da Lei n. 16.402, de 22 de março de 2016.

§ 2º. Em caso de opção pelo cumprimento da Cota de Solidariedade nas alternativas previstas nos incisos I, II e III do § 2º do art. 112 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, deverão ser observadas as disposições constantes no Decreto 56.538, de 23 de outubro de 2015, ou outro que vier a substituí-lo, e as seguintes disposições específicas:

I  -  a expedição do TCAEP substituirá a emissão dos alvarás de aprovação e execução das edificações, devendo ser utilizada para fins de verificação das etapas de cumprimento das alternativas previstas no “caput”;

II  - o cumprimento das alternativas deverá ser realizado até o início da operação das atividades propostas no âmbito do PRU Ginásio do Ibirapuera.

§ 3º. Em caso de opção pela alternativa de cumprimento da Cota de Solidariedade prevista pelo inciso I do § 2º do art. 112 da Lei n 16.050, de 31 de julho de 2014, a demanda pelas novas unidades habitacionais de interesse social deverá ser indicada pela Secretaria Municipal de Habitação – SEHAB.

§ 4º. O procedimento necessário ao cumprimento da Cota de Solidariedade nas hipóteses previstas pelo parágrafo anterior será detalhado pelas Secretarias municipais responsáveis pelo monitoramento do instrumento, observado, no que couber, o regramento aplicável ao cumprimento da Cota de Solidariedade por imóveis de titularidade privada.

Art. 18. O não cumprimento da Cota de Solidariedade, respeitados os procedimentos previstos neste decreto, acarretará na impossibilidade de atestar a habitabilidade das edificações executadas e de dar início aos procedimentos necessários ao funcionamento do empreendimento.

Capítulo V – Das disposições finais

Art. 19. A aprovação de regramento superveniente para o imóvel abrangido pelo PRU Ginásio do Ibirapuera que implique na definição de parâmetros urbanísticos diversos dos parâmetros previstos neste decreto demandará análise e deliberação da Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CTLU), a qual solicitará manifestação da SP-Urbanismo quanto ao alcance das alterações.

Parágrafo único. Na manifestação solicitada pela CTLU, a SP-Urbanismo poderá recomendar:

I  -  a proposição de novas diretrizes ou parâmetros, caso o regramento superveniente previsto no “caput” implique em alterações específicas dos parâmetros e objetivos trazidos neste decreto;

II  -  a elaboração de um novo Projeto de Intervenção Urbana para a ZOE do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães, caso o regramento superveniente previsto no “caput” implique em alterações substanciais dos parâmetros e objetivos trazidos neste decreto.

Art. 20. Integram o presente decreto os seguintes mapas e quadros abaixo relacionados:

I  -   Mapa 01 – Perímetro de Regulação Urbanística do Complexo Desportivo Constâncio Vaz Guimarães e Projeto Referencial de Ocupação;

II  -  Quadro 01 – Parâmetros de Ocupação;

III -  Quadro 02 - Usos principais e usos acessórios permitidos na ZOE;

IV -  Quadro 2A – Parâmetros de Incomodidade.

Parágrafo único. Os mapas e quadros integrantes deste decreto correspondem aos arquivos digitais da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL, assinados eletronicamente, disponibilizados no Portal da Prefeitura do Município de São Paulo na Internet e publicados no Diário Oficial da Cidade.

Art. 21. Este decreto entra em vigor na data de sua publicação.

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