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Processo de consulta pública
Revisão Intermediária do Plano Diretor - 2021/2023
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Acréscimo da demarcação de áreas de ZEIS
Código da proposta: 3565
Embora o Plano Diretor de 2014 tenha aumentado a abrangência territorial de áreas demarcadas como ZEIS no município de São Paulo, elas não estão presentes em regiões que possuem empregos, infraestrutura e precisam se diversificar socialmente.
Embora o Plano Diretor de 2014 tenha aumentado a abrangência territorial de áreas demarcadas como ZEIS no município de São Paulo, elas não estão presentes em regiões que possuem empregos, infraestrutura e precisam se diversificar socialmente.
Essa ausência é especialmente notada nas regiões Oeste e Sul da cidade, onde há importantes polos de empregos e concentração de infraestrutura instalada e serviços. Ainda, tais regiões não apresentam uma dinâmica de diversificação de extratos sociais.
Portanto, faz-se necessário um grande incremento de áreas demarcadas como ZEIS nas Subprefeituras de Pinheiros, Vila Mariana e Santo Amaro.
As ZEIS são pouco exploradas na cidade. Isso porque para o proprietário, muitas vezes, faz mais sentido explorá-las de outras formas (estacionamentos, lojas, etc...) do que o desenvolvimento de novas moradias. Ou ainda, como elas impõem restrições de renda, a conta não fecha para o empreendedor.
Para a produção de moradias HIS, o modelo de se produzir EHIS faz mais sentido porque permite que este possa ser produzido em qualquer terreno da cidade.
Demarcar mais ZEIS na cidade implica em não atendimento à função social da propriedade, uma vez que não desperta o interesse de empreendedores e o poder público não ter recursos para a produção de moradias.
Sendo assim, as ZEIS só fazem sentido se o poder público desenvolver moradias.
O ideal seria (i) aumentar o potencial construtivo para EHIS de 50% a 100% maior. Dessa forma, as áreas se tornam viáveis para o empreendedor.
(ii) Retirar as ZEIS da cidade
O poder público tem R$ 30 bi em caixa, o que significa que pode desenvolver excelentes empreendimentos de habitação de interesse social. A exploração dessas áreas como estacionamentos pode ser desestimulada por meio de IPTU Progressivo no Tempo. Construir ZEIS na forma de permuta, como você sugere, reforça relações funcionais tóxicas do nosso processo de periferização, uma vez que contribui para a segregação socioespacial e socioeconômica. O que pode ser feito é atuar com cotas nos empreendimentos, mesclando rendas, algo que o mercado não faz porque não busca combater o preconceito de parte do exército consumidor.