01. Os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana foram criados no Plano Diretor Estratégico (PDE) a partir dos conceitos de “Cidade Compacta” e de “Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável” para orientar o crescimento da cidade nas proximidades do transporte público, reduzir deslocamentos e aproximar as áreas de emprego e moradia. Assim, o PDE procurou promover um adensamento populacional nas áreas próximas da rede de transporte coletivo (metrô, trens e corredores de ônibus). Assinale a alternativa com a qual você mais concorda:
A proposta de aumentar a oferta de imóveis próximos aos meios de transporte é muito boa, mas ao mesmo tempo longe da realidade da família paulistana que possui seus 2 a 3 filhos, que se sacrifica em jornadas exaustivas para levar a comida ao prato no seu dia-a-dia. Esta família representa a grande massa que precisa de sua moradia próxima ao transporte público de qualidade, mas ao mesmo tempo é a mesma que não conseguirá arcar com os preços abusivos do m2 construído e nem acomodar sua família nestas minúsculas unidades habitacionais. Não se faz necessária de uma longa reflexão para concluir que precisamos levar o transporte público as áreas mais distantes, para não dizer vulneráveis, que além de transporte público também carecem de infraestrutura. Qual pai/mãe de família conseguira com sua mísera renda familiar arcar com as despesas de sua atual casa e deslumbrar financiar outro imóvel para melhorar a sua qualidade de vida? Vamos adensar e adensar e para onde irá as empresas?
O transporte público é bastante capilar e ele, sozinho, não será capaz de resolver os problemas das famílias, basta ver a capilaridade do sistema metroferroviário na Zona Leste de São Paulo, que abriga quase 40% da população da cidade, mas não oferece nem 10% dos empregos.
A idéia faz sentido, porém: a cidade não conta com a infraestrutura de metrô como em cidades de outros países de população semelhante, causando um aumento de novos edifícios em apenas uma pequena parcela da área do município; o adensamento proposto está causando um aumento do tráfego de veículos em ruas não preparadas para recebê-lo. Um exemplo é os arredores da estação de metrô Jardim São Paulo da linha 1 azul, na zona norte. Apenas as incorporadoras e a especulação imobiliária se beneficiou deste adensamento. Para os moradores já existentes restou apenas o aumento de incomodidade na forma novas contruções, tráfego de veículos maior para um trânsito já caótico e maior nível médio de ruído.
A cidade conta com infraestrutura de metrô suficiente para apresentar um melhor uso e ocupação do solo. Ainda que a densidade de estações não seja comparável a cidades de outros países, isto não significa que São Paulo pode ter verdadeiros subúrbios rodoviaristas em áreas centrais.
O adensamento em áreas centrais, de alto custo por m2, resultou na construção inúmeras de torres e condomínios de alto padrão, com diversas vagas de garagem, sem dúvidas inacessíveis ao suposto morador de periferia, de baixa renda, que deveria se beneficiar desse adensamento. Um bom exemplo é o que vem acontecendo na Vila Mariana
O problema é que essas moradias de padrão mais alto parecem possuir demanda. Restringir completamente só vai resultar num aumento do m² por pressão da oferta em relação à demanda, produzindo um efeito dominó que também afeta a periferia. Talvez a resposta esteja na forma como tratamos alguns "miolos de bairros" (termo bastante problemático, diga-se de passagem) e em como marginalizamos os transportes públicos e seus usuários.
O Eixo representa muito pouco, acredito que cerca de 5% da Cidade. Em Cidades com uma malha metroviária extensa (Londres, Paris, NY) esse modelo deve funcionar, porém, nossa Cidade ainda é carente de transporte público. A função social prevista no Plano atual não foi alcançada, já que a grande maioria dos empreendimentos foram concentrados em Bairros Nobres, onde o Eixo está mais presente. Bairros da periferia foram esquecidos, já que o gabarito e a fórmula de cálculo da Outorga (AC/AT) deixa praticamente inviável empreender nesses zoneamentos. Isto aumenta ainda mais a desigualdade em nossa Cidade.
É contraditório dizer que os eixos representam muito pouco, mas que ao mesmo tempo, a cidade também tem muito pouco metrô. Ora, a cidade tem mais de 200 km de metrô (pois é necessário considerar a malha da CPTM, que sozinha tem 130 km dentro da capital), mais de 400 km de faixas exclusivas e mais alguns tantos km de corredores de ônibus. Não faz sentido ignorar essa infraestrutura e não criar eixos de estruturação a partir dela (e as faixas exclusivas ficam de fora dos eixos, diga-se de passagem). Bairros da periferia têm observado o surgimento de uma verticalização mais acessível, de até 8 andares (dispensando o uso de elevador, um dos maiores custos condominiais), sem obrigatoriedade de vagas de garagem.
É necessário a adequação urgente da Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) as diretrizes do Plano Diretor Estratégico (PDE) que visa o adensamento populacional ao longo dos eixos de transporte urbano, e.g., Monotrilho Linha Ouro da Avenida Roberto Marinho, lindeira ao Bairro Brooklim Paulista. As restrições impostas pela LPUOS no perímetro da ZER1 não permitem o aumento do gabarito de altura sem a contra partida da compra de Potencial Adicional de Construção (CEPACs). Ocorre que o leilão de CEPACs é constantemente cancelado pela CVM ou por demandas políticas da Câmara Municipal ou AL. O munícipe que arca com a cobrança de impostos escorchantes como o IPTU, por sua vez, não é autorizado a desenvolver atividades comerciais na ZER1 lindeira a Avenida Roberto Marinho (Monotrilho). Hoje, temos o aumento da criminalidade, moradias irregulares, tráfico de drogas e a degradação do espaço urbano!
A implantação de grandes empreendimentos nos eixos não é per se um problema, mas acentua ainda mais as disparidades econômicas (há uma proporcionalidade inversa entre renda e distância da habitação em relação ao centro) e estimula a valorização de imóveis em áreas centrais que ofertem, por exemplo, mais vagas de garagem.
O atual PDE distorce as necessidades da população porque:
1. EIXOS: As áreas favoráveis ao adensamento são pequenas em relação ao município (menos de 5%). Considerando o que já foi ocupado por prédios, restam algo em torno de 2%.
2. ALTURA: há grande confusão a respeito de ALTURA x COEF.APROV. O que é melhor: (i) 01 torre de 24 andares ou (ii) 03 torres de 8 andares? Trata-se da mesma área computável. RESP: 01 torre é melhor porque: (i) é mais barato para construir, pois demanda menos recursos materiais (fundações, elevadores, caixas dágua) (ii) possibilita mais áreas verdes no térreo, (iii) possibilita melhora na permeabilidade (infiltracao de água no solo natural), melhorando as questões de lençol freático
3. OUTORGA ONEROSA: em regiões fora do eixo são mais caras do que no eixo, proporcionalmente ao m2.
4. VILAS E RUAS SEM SAÍDA: aqui há nítido privilégio do particular sobre o interesse público, uma vez que impõem recuos que diminuem o adensamento próximo às estações do metrô.
O adensamento de áreas deve observar a altura dos prédios existentes já na rua . Pois deve se preservar o equilíbrio de luz , ventilação e circulação das pessoas . Não é cabível que por razão de um plano diretor se permitam prédios de 40 andares sendo que no local existam apenas prédios com 10 andares . Os antigos ficarão prejudicados . E as construtoras se querem espaços maiores de construção terão que comprar mas áreas e não verticalizar demais .
Claro que é cabível, Marisa. Antes dos prédios de 10 andares, o gabarito predominante provavelmente era menor. Não faz sentido que a cidade seja engessada assim, ainda mais com os valores de m² que já temos hoje.
Os eixos têm cumprido seu papel, mas podem ser aperfeiçoados. Os eixos dentro da MUC poderiam ter um coeficiente ainda maior, bem como as ZEIS que também estão próximas de estações elinhas de transporte público de alta capacidade.
Seria importante diminuir o número de vagas de garagem não computáveis tanto dentro como fora de eixos. O modal do automóvel é o grande vilão na cidade, gerando poluição do ár e incomodidade.
A proposta de aumentar a oferta de imóveis próximos aos meios de transporte é muito boa, mas ao mesmo tempo longe da realidade da família paulistana que possui seus 2 a 3 filhos, que se sacrifica em jornadas exaustivas para levar a comida ao prato no seu dia-a-dia. Esta família representa a grande massa que precisa de sua moradia próxima ao transporte público de qualidade, mas ao mesmo tempo é a mesma que não conseguirá arcar com os preços abusivos do m2 construído e nem acomodar sua família nestas minúsculas unidades habitacionais. Não se faz necessária de uma longa reflexão para concluir que precisamos levar o transporte público as áreas mais distantes, para não dizer vulneráveis, que além de transporte público também carecem de infraestrutura. Qual pai/mãe de família conseguira com sua mísera renda familiar arcar com as despesas de sua atual casa e deslumbrar financiar outro imóvel para melhorar a sua qualidade de vida? Vamos adensar e adensar e para onde irá as empresas?
O transporte público é bastante capilar e ele, sozinho, não será capaz de resolver os problemas das famílias, basta ver a capilaridade do sistema metroferroviário na Zona Leste de São Paulo, que abriga quase 40% da população da cidade, mas não oferece nem 10% dos empregos.
A idéia faz sentido, porém: a cidade não conta com a infraestrutura de metrô como em cidades de outros países de população semelhante, causando um aumento de novos edifícios em apenas uma pequena parcela da área do município; o adensamento proposto está causando um aumento do tráfego de veículos em ruas não preparadas para recebê-lo. Um exemplo é os arredores da estação de metrô Jardim São Paulo da linha 1 azul, na zona norte. Apenas as incorporadoras e a especulação imobiliária se beneficiou deste adensamento. Para os moradores já existentes restou apenas o aumento de incomodidade na forma novas contruções, tráfego de veículos maior para um trânsito já caótico e maior nível médio de ruído.
A cidade conta com infraestrutura de metrô suficiente para apresentar um melhor uso e ocupação do solo. Ainda que a densidade de estações não seja comparável a cidades de outros países, isto não significa que São Paulo pode ter verdadeiros subúrbios rodoviaristas em áreas centrais.
Estou a 70mts do corredor e a 200mts da estação do metro e minha casa continua como City zona 1 residencial exclusiva
O adensamento em áreas centrais, de alto custo por m2, resultou na construção inúmeras de torres e condomínios de alto padrão, com diversas vagas de garagem, sem dúvidas inacessíveis ao suposto morador de periferia, de baixa renda, que deveria se beneficiar desse adensamento. Um bom exemplo é o que vem acontecendo na Vila Mariana
O problema é que essas moradias de padrão mais alto parecem possuir demanda. Restringir completamente só vai resultar num aumento do m² por pressão da oferta em relação à demanda, produzindo um efeito dominó que também afeta a periferia. Talvez a resposta esteja na forma como tratamos alguns "miolos de bairros" (termo bastante problemático, diga-se de passagem) e em como marginalizamos os transportes públicos e seus usuários.
O Eixo representa muito pouco, acredito que cerca de 5% da Cidade. Em Cidades com uma malha metroviária extensa (Londres, Paris, NY) esse modelo deve funcionar, porém, nossa Cidade ainda é carente de transporte público. A função social prevista no Plano atual não foi alcançada, já que a grande maioria dos empreendimentos foram concentrados em Bairros Nobres, onde o Eixo está mais presente. Bairros da periferia foram esquecidos, já que o gabarito e a fórmula de cálculo da Outorga (AC/AT) deixa praticamente inviável empreender nesses zoneamentos. Isto aumenta ainda mais a desigualdade em nossa Cidade.
É contraditório dizer que os eixos representam muito pouco, mas que ao mesmo tempo, a cidade também tem muito pouco metrô. Ora, a cidade tem mais de 200 km de metrô (pois é necessário considerar a malha da CPTM, que sozinha tem 130 km dentro da capital), mais de 400 km de faixas exclusivas e mais alguns tantos km de corredores de ônibus. Não faz sentido ignorar essa infraestrutura e não criar eixos de estruturação a partir dela (e as faixas exclusivas ficam de fora dos eixos, diga-se de passagem). Bairros da periferia têm observado o surgimento de uma verticalização mais acessível, de até 8 andares (dispensando o uso de elevador, um dos maiores custos condominiais), sem obrigatoriedade de vagas de garagem.
É necessário a adequação urgente da Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) as diretrizes do Plano Diretor Estratégico (PDE) que visa o adensamento populacional ao longo dos eixos de transporte urbano, e.g., Monotrilho Linha Ouro da Avenida Roberto Marinho, lindeira ao Bairro Brooklim Paulista. As restrições impostas pela LPUOS no perímetro da ZER1 não permitem o aumento do gabarito de altura sem a contra partida da compra de Potencial Adicional de Construção (CEPACs). Ocorre que o leilão de CEPACs é constantemente cancelado pela CVM ou por demandas políticas da Câmara Municipal ou AL. O munícipe que arca com a cobrança de impostos escorchantes como o IPTU, por sua vez, não é autorizado a desenvolver atividades comerciais na ZER1 lindeira a Avenida Roberto Marinho (Monotrilho). Hoje, temos o aumento da criminalidade, moradias irregulares, tráfico de drogas e a degradação do espaço urbano!
A implantação de grandes empreendimentos nos eixos não é per se um problema, mas acentua ainda mais as disparidades econômicas (há uma proporcionalidade inversa entre renda e distância da habitação em relação ao centro) e estimula a valorização de imóveis em áreas centrais que ofertem, por exemplo, mais vagas de garagem.
O atual PDE distorce as necessidades da população porque:
1. EIXOS: As áreas favoráveis ao adensamento são pequenas em relação ao município (menos de 5%). Considerando o que já foi ocupado por prédios, restam algo em torno de 2%.
2. ALTURA: há grande confusão a respeito de ALTURA x COEF.APROV. O que é melhor: (i) 01 torre de 24 andares ou (ii) 03 torres de 8 andares? Trata-se da mesma área computável. RESP: 01 torre é melhor porque: (i) é mais barato para construir, pois demanda menos recursos materiais (fundações, elevadores, caixas dágua) (ii) possibilita mais áreas verdes no térreo, (iii) possibilita melhora na permeabilidade (infiltracao de água no solo natural), melhorando as questões de lençol freático
3. OUTORGA ONEROSA: em regiões fora do eixo são mais caras do que no eixo, proporcionalmente ao m2.
4. VILAS E RUAS SEM SAÍDA: aqui há nítido privilégio do particular sobre o interesse público, uma vez que impõem recuos que diminuem o adensamento próximo às estações do metrô.
Se as regiões de fora dos eixos não contassem com outorga onerosa, os eixos não seriam canibalizados ou sabotados por estas?
O adensamento de áreas deve observar a altura dos prédios existentes já na rua . Pois deve se preservar o equilíbrio de luz , ventilação e circulação das pessoas . Não é cabível que por razão de um plano diretor se permitam prédios de 40 andares sendo que no local existam apenas prédios com 10 andares . Os antigos ficarão prejudicados . E as construtoras se querem espaços maiores de construção terão que comprar mas áreas e não verticalizar demais .
Claro que é cabível, Marisa. Antes dos prédios de 10 andares, o gabarito predominante provavelmente era menor. Não faz sentido que a cidade seja engessada assim, ainda mais com os valores de m² que já temos hoje.
Os eixos têm cumprido seu papel, mas podem ser aperfeiçoados. Os eixos dentro da MUC poderiam ter um coeficiente ainda maior, bem como as ZEIS que também estão próximas de estações elinhas de transporte público de alta capacidade.
Seria importante diminuir o número de vagas de garagem não computáveis tanto dentro como fora de eixos. O modal do automóvel é o grande vilão na cidade, gerando poluição do ár e incomodidade.
Concordo.