02. O Plano Diretor trouxe parâmetros que visam promover, ao longo dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, o adensamento populacional, o incentivo ao uso misto (residências, escritórios e comércio) e o desestímulo ao uso do automóvel (restrição do número de vagas de garagem). Com base em sua percepção sobre os empreendimentos que você vê em desenvolvimento na cidade ao longo dos Eixos de transporte público nos últimos anos, você:
Os Eixos transformaram-se em fracasso urbanístico, ambiental e social, sem estudo de impacto ambiental e suas mitigações. AS construtoras encontraram uma soluçao construindo estudios sem vaga para compensar as vagas necessarias aos apartamentos maiores, o que sera uma bolha imobiliaria sem precedentes. Forçaram a construçao de HIS sem demanda suficiente.
Demanda para HIS, com certeza nós temos (e muita), o problema é que a formatação dos empreendimentos está distorcendo a proposta do PDE e, justamente por isso, a revisão é tão necessária. É muito provável que as kitchenettes terminem unificadas em apartamentos maiores no futuro, servindo apenas como uma espécie de estoque no momento (uma segunda camada para o banco de terras dos atores do setor, a depender do caso).
as linhas de transporte não foram ampliadas, não há incentivo para uso da ciclovia e o trânsito de pedestres não está sendo respeitado. o trânsito aumentou e está mais violento. a grande maioria dos empreendimentos oferece de duas ou 3 vagas para carros
As linhas foram ampliadas nos últimos anos e ainda temos muitos eixos com linhas ociosas em decorrência da pendularidade (é o caso da Zona Leste, que poderia receber muita gente de fora para dentro, mas não consegue levar a população de dentro para fora). No mais, concordo que a cidade precisa ser mais combativa em relação ao desrespeito aos modos ativos (como bicicleta e caminhada), que precisa adotar medidas contundentes de acalmamento de tráfego (o que passa por uma série de ajustes geométricos, barreiras físicas e outros dispositivos que impedem ou desestimulam a agressividade) e que não faz sentido que os Eixos permitam empreendimentos de luxo com muitas vagas de garagem.
A maioria das novas edificações continuam promovendo, estimulando o uso de automóveis, com ofertas de garagens inclusive em prédios ao lado do metrô. Neste adensamento desenfreado, o comércio local vem sendo destruído, forçando os moradores a buscar, agora se locomovendo de carro, o que antes encontrava através de caminhadas curtas.
Acredito que precisamos de um melhor diagnóstico sobre a questão do comércio local. E não acho que os moradores precisam do automóvel a depender das transformações locais, me parece uma desculpa esfarrapada, com o perdão do termo.
O desestímulo ao uso do automóvel é ainda descumprido (ou distorcido) porque a adoção de uma MÉDIA na cota parte máxima gerou uma série de prédios com apartamentos de altíssimo padrão com muitas vagas na garagem com um conjunto de micro apartamentos para renda (tipo airbnb) que não se adequam a familias de trabalhadores de baixa e média-baixa renda que utilizariam o transporte público nos eixos. É preciso colocar limite para as variações de tamanho das unidades que geram a cota parte máxima e SOBRETAXAR aqueles que ultrapassem determinada área total que não corresponde ao poder de compra das classes de rendas média e baixa.
Tendo a concordar com o diagnóstico. As kitchenettes produzidas estão servindo como um "land bank secundário" e acabarão transformadas em unidades maiores no futuro, preservando um valor de m² que não está em conformidade com o tipo de diversidade de população que precisamos nos Eixos. Não sei exatamente como tal produção pode ser limitada, mas imagino que passa por ampliar e aliviar algumas restrições nos Eixos e em alguns outros pontos estratégicos da cidade. Talvez ampliar o raio dos eixos para 2 km e considerar também um buffer ao longo de linhas do Metrô e da CPTM em superfície e/ou em elevado, poderia ser parte da equação.
Os incentivos ao uso misto nos Eixos virou uma grande falácia. Raríssimas exceções confirmam a regra: as incorporadoras demolem conjuntos de casas e pequenos prédios que abrigam comércio de bairro e os substituem por grandes torres com "fachada ativa pra inglês ver": um ou outro espaço comercial vago, cuja arquitetura afasta empreendedores e potenciais clientes e são convertidos em usos não residenciais (serviços) que atendem aos condomínios e não têm atributos de comércio de rua e fachada ativa. É preciso garantir o uso efetivo das fachadas ativas para comércio, criar mecanismos e espaços que abriguem o comerciante ou prestador de serviço pré-existente no bairro, e fiscalizar sua implementação sob o risco de sanções - aumento de IPTU, multas etc. para quem descumprir o item que gerou benefícios para a construção desses empreendimentos.
A subversão das fachadas ativas definitivamente não é aceitável. Reitero aqui que precisamos de um diagnóstico do comércio. É preciso entender quão afetado ele está sendo, do contrário, a revisão não vai ser capaz de reverter o quadro. Concordo com a possibilidade aumento do IPTU citada e destaco que São Paulo tem se furtado de adotar o instrumento do IPTU progressivo no tempo, previsto há anos no Estatuto da Cidade.
No bairro de pinheiros, tenho notado que a SMUL não tem controle dos projetos aos quais tem concedido ALVARA DE APROVACAO DE EDIFICACAO NOVA e também não fiscaliza as edificações na fase de execução. Reflexo disso é a grande quantidade de novos empreendimentos que constroem sem placa de identificação e que constroem com vagas de garagem (por vezes, até mais de uma por unidade) nos eixos de estruturação, isso não desestimula o uso de automóvel. Quanto a novas edificações de uso misto, os modelos de propostas não conversam com o bairro e também não promovem o fortalecimento do comércio local. No fim, nada disso é bom para as pessoas, mas fortalece o caos no trânsito e a especulação.
Eu concordo com o teor do apontamento, mas favorecer o sobradismo também é uma forma de favorecer a especulação difusa por outros tipos de proprietários. A prefeitura precisa ser mais transparente e mais tecnológica, falta uma plataforma para acompanhamento, fiscalização popular etc.
Verifica-se o adensamento construtivo nos EETUs ao longo dos anos, porém o mesmo não se reflete necessariamente em adensamento e diversidade populacional, bem como não contempla faixas de renda mais baixas, pois os parâmetros não foram capazes de regular o valor da terra e viabilizar unidades mais acessíveis nas proximidades dos eixos. A fachada ativa mostrou-se um benefício de grande importância na implementação do uso misto, porém sua calibragem se faz necessária para evitar a expulsão do comércio local, reconhecendo e respeitando sua regionalidade e propondo instrumentos de incentivo à ocupação da oferta de área locável nestes empreendimentos. CONSELHO DE POLÍTICA URBANA - ACSP.
Em Pirituba observamos a continuidade da mesma filosofia de conjuntos habitacionais em quadras inteiras muradas, Grandes lançamentos na rua da estção de trem CPTM Pirituba estão sendo lançados os primeiros conjuntos habitacionais sem nenhuma fachada ativa, O que acabará produzindo novamente o bairro dormitório.
Concordo que a tipologia apontada não é a melhor e não favorece uma sinergia com os serviços do Trem Metropolitano da CPTM, que como o nome já indica, têm caráter metroviário e capacidade suficientemente elevada para estimular tecidos pulsantes e cheios de vida e dinamismo. No caso particular da Linha 7-Rubi, o desenvolvimento de Pirituba é importante para equilibrar a oferta de áreas com caráter de centralidade, tornando oportunas viagens mais curtas e menos cansativas.
O adensamento deve ser feito em bairros com o metro quadrado mais barato para receber essa população que mora mais distante de seu trabalho. É muito importante os Planos Regionais, que estão no site da prefeitura e não foram levados em conta, e, em cima deles, realizar os Planos de Bairro.
Denise, na prática, isso já tem acontecido, inclusive com tipologias de baixo gabarito e sem vagas de garagem. Nós do COMMU - Coletivo Metropolitano de Mobilidade Urbana, temos observado o surgimento de muitos edifícios de apartamentos com unidades de 50 m² ou menos (muitas delas na faixa dos 30 m²), sem vagas ou com poucas vagas, e sem fachada ativa, em bairros como Vila Formosa, Água Rasa, Vila Matilde, Arthur Alvim etc. Concordo que os Planos Regionais das Subprefeituras parecem estar sendo subutilizados. Tais empreendimentos possuem unidades comercializadas entre 200 e 300 mil reais.
...seus moradores, com controle e limites claros, com poder de decisão e veto dos seus cidadãos para alcançar a tão almejada qualificação urbanística, ambiental e social.
Os Eixos transformaram-se em fracasso urbanístico, ambiental e social, sem estudo de impacto ambiental e suas mitigações. AS construtoras encontraram uma soluçao construindo estudios sem vaga para compensar as vagas necessarias aos apartamentos maiores, o que sera uma bolha imobiliaria sem precedentes. Forçaram a construçao de HIS sem demanda suficiente.
Demanda para HIS, com certeza nós temos (e muita), o problema é que a formatação dos empreendimentos está distorcendo a proposta do PDE e, justamente por isso, a revisão é tão necessária. É muito provável que as kitchenettes terminem unificadas em apartamentos maiores no futuro, servindo apenas como uma espécie de estoque no momento (uma segunda camada para o banco de terras dos atores do setor, a depender do caso).
as linhas de transporte não foram ampliadas, não há incentivo para uso da ciclovia e o trânsito de pedestres não está sendo respeitado. o trânsito aumentou e está mais violento. a grande maioria dos empreendimentos oferece de duas ou 3 vagas para carros
As linhas foram ampliadas nos últimos anos e ainda temos muitos eixos com linhas ociosas em decorrência da pendularidade (é o caso da Zona Leste, que poderia receber muita gente de fora para dentro, mas não consegue levar a população de dentro para fora). No mais, concordo que a cidade precisa ser mais combativa em relação ao desrespeito aos modos ativos (como bicicleta e caminhada), que precisa adotar medidas contundentes de acalmamento de tráfego (o que passa por uma série de ajustes geométricos, barreiras físicas e outros dispositivos que impedem ou desestimulam a agressividade) e que não faz sentido que os Eixos permitam empreendimentos de luxo com muitas vagas de garagem.
A maioria das novas edificações continuam promovendo, estimulando o uso de automóveis, com ofertas de garagens inclusive em prédios ao lado do metrô. Neste adensamento desenfreado, o comércio local vem sendo destruído, forçando os moradores a buscar, agora se locomovendo de carro, o que antes encontrava através de caminhadas curtas.
Acredito que precisamos de um melhor diagnóstico sobre a questão do comércio local. E não acho que os moradores precisam do automóvel a depender das transformações locais, me parece uma desculpa esfarrapada, com o perdão do termo.
O desestímulo ao uso do automóvel é ainda descumprido (ou distorcido) porque a adoção de uma MÉDIA na cota parte máxima gerou uma série de prédios com apartamentos de altíssimo padrão com muitas vagas na garagem com um conjunto de micro apartamentos para renda (tipo airbnb) que não se adequam a familias de trabalhadores de baixa e média-baixa renda que utilizariam o transporte público nos eixos. É preciso colocar limite para as variações de tamanho das unidades que geram a cota parte máxima e SOBRETAXAR aqueles que ultrapassem determinada área total que não corresponde ao poder de compra das classes de rendas média e baixa.
Tendo a concordar com o diagnóstico. As kitchenettes produzidas estão servindo como um "land bank secundário" e acabarão transformadas em unidades maiores no futuro, preservando um valor de m² que não está em conformidade com o tipo de diversidade de população que precisamos nos Eixos. Não sei exatamente como tal produção pode ser limitada, mas imagino que passa por ampliar e aliviar algumas restrições nos Eixos e em alguns outros pontos estratégicos da cidade. Talvez ampliar o raio dos eixos para 2 km e considerar também um buffer ao longo de linhas do Metrô e da CPTM em superfície e/ou em elevado, poderia ser parte da equação.
Os incentivos ao uso misto nos Eixos virou uma grande falácia. Raríssimas exceções confirmam a regra: as incorporadoras demolem conjuntos de casas e pequenos prédios que abrigam comércio de bairro e os substituem por grandes torres com "fachada ativa pra inglês ver": um ou outro espaço comercial vago, cuja arquitetura afasta empreendedores e potenciais clientes e são convertidos em usos não residenciais (serviços) que atendem aos condomínios e não têm atributos de comércio de rua e fachada ativa. É preciso garantir o uso efetivo das fachadas ativas para comércio, criar mecanismos e espaços que abriguem o comerciante ou prestador de serviço pré-existente no bairro, e fiscalizar sua implementação sob o risco de sanções - aumento de IPTU, multas etc. para quem descumprir o item que gerou benefícios para a construção desses empreendimentos.
A subversão das fachadas ativas definitivamente não é aceitável. Reitero aqui que precisamos de um diagnóstico do comércio. É preciso entender quão afetado ele está sendo, do contrário, a revisão não vai ser capaz de reverter o quadro. Concordo com a possibilidade aumento do IPTU citada e destaco que São Paulo tem se furtado de adotar o instrumento do IPTU progressivo no tempo, previsto há anos no Estatuto da Cidade.
No bairro de pinheiros, tenho notado que a SMUL não tem controle dos projetos aos quais tem concedido ALVARA DE APROVACAO DE EDIFICACAO NOVA e também não fiscaliza as edificações na fase de execução. Reflexo disso é a grande quantidade de novos empreendimentos que constroem sem placa de identificação e que constroem com vagas de garagem (por vezes, até mais de uma por unidade) nos eixos de estruturação, isso não desestimula o uso de automóvel. Quanto a novas edificações de uso misto, os modelos de propostas não conversam com o bairro e também não promovem o fortalecimento do comércio local. No fim, nada disso é bom para as pessoas, mas fortalece o caos no trânsito e a especulação.
Eu concordo com o teor do apontamento, mas favorecer o sobradismo também é uma forma de favorecer a especulação difusa por outros tipos de proprietários. A prefeitura precisa ser mais transparente e mais tecnológica, falta uma plataforma para acompanhamento, fiscalização popular etc.
Verifica-se o adensamento construtivo nos EETUs ao longo dos anos, porém o mesmo não se reflete necessariamente em adensamento e diversidade populacional, bem como não contempla faixas de renda mais baixas, pois os parâmetros não foram capazes de regular o valor da terra e viabilizar unidades mais acessíveis nas proximidades dos eixos. A fachada ativa mostrou-se um benefício de grande importância na implementação do uso misto, porém sua calibragem se faz necessária para evitar a expulsão do comércio local, reconhecendo e respeitando sua regionalidade e propondo instrumentos de incentivo à ocupação da oferta de área locável nestes empreendimentos. CONSELHO DE POLÍTICA URBANA - ACSP.
Como a ACSP está mapeando a expulsão do comércio local? Quais instrumentos de incentivo a ACSP tem vislumbrado?
Em Pirituba observamos a continuidade da mesma filosofia de conjuntos habitacionais em quadras inteiras muradas, Grandes lançamentos na rua da estção de trem CPTM Pirituba estão sendo lançados os primeiros conjuntos habitacionais sem nenhuma fachada ativa, O que acabará produzindo novamente o bairro dormitório.
Concordo que a tipologia apontada não é a melhor e não favorece uma sinergia com os serviços do Trem Metropolitano da CPTM, que como o nome já indica, têm caráter metroviário e capacidade suficientemente elevada para estimular tecidos pulsantes e cheios de vida e dinamismo. No caso particular da Linha 7-Rubi, o desenvolvimento de Pirituba é importante para equilibrar a oferta de áreas com caráter de centralidade, tornando oportunas viagens mais curtas e menos cansativas.
O adensamento deve ser feito em bairros com o metro quadrado mais barato para receber essa população que mora mais distante de seu trabalho. É muito importante os Planos Regionais, que estão no site da prefeitura e não foram levados em conta, e, em cima deles, realizar os Planos de Bairro.
Denise, na prática, isso já tem acontecido, inclusive com tipologias de baixo gabarito e sem vagas de garagem. Nós do COMMU - Coletivo Metropolitano de Mobilidade Urbana, temos observado o surgimento de muitos edifícios de apartamentos com unidades de 50 m² ou menos (muitas delas na faixa dos 30 m²), sem vagas ou com poucas vagas, e sem fachada ativa, em bairros como Vila Formosa, Água Rasa, Vila Matilde, Arthur Alvim etc. Concordo que os Planos Regionais das Subprefeituras parecem estar sendo subutilizados. Tais empreendimentos possuem unidades comercializadas entre 200 e 300 mil reais.
...seus moradores, com controle e limites claros, com poder de decisão e veto dos seus cidadãos para alcançar a tão almejada qualificação urbanística, ambiental e social.