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FII como plataforma de regeneração urbana e mobilização de capital privado

Código da proposta: 5537

Propõe estruturar o FII como plataforma de regeneração urbana, com consolidação fundiária, veículos segregados por projeto, participação de imóveis e capital privados, seleção competitiva de parceiros e estratégias de desinvestimento e reciclagem de recursos.

Consolidação fundiária para adensamento e regeneração urbana

As oportunidades de desenvolvimento de imóveis isolados são limitadas em diversas áreas da cidade. A implementação das diretrizes de adensamento e regeneração urbana previstas no planejamento municipal frequentemente exige áreas maiores, formadas pelo remembramento de lotes contíguos, pela consolidação de direitos imobiliários e, em certos casos, pela reunião de unidades autônomas ou frações ideais em condomínios edilícios.

Mesmo quando o projeto integrado apresenta mérito urbanístico e viabilidade econômica, sua execução é difícil para o mercado. A multiplicidade de proprietários eleva os custos de negociação e favorece a retenção, ou holdout: um ou poucos titulares, sabendo que seus imóveis são indispensáveis, recusam-se a negociar ou exigem valores incompatíveis com o empreendimento. Pendências fundiárias, sucessórias, registrais e condominiais também podem impedir aquisições coordenadas. Com isso, deixam de avançar intervenções capazes de concretizar objetivos públicos de adensamento, retrofit, requalificação e regeneração urbana.

Por isso, sugere-se que o Termo de Referência determine que a futura contratada avalie mecanismos para que o FII da SP Urbanismo possa adquirir imóveis e direitos privados necessários a projetos que demandem consolidação de propriedades. A atuação deve abranger lotes contíguos, unidades autônomas, frações ideais e outros direitos em condomínios, especialmente quando a reunião do conjunto for necessária para retrofit integral, mudança de uso, reabilitação ou substituição da edificação.

Consolidação voluntária

A aquisição não deve se limitar ao pagamento em dinheiro. Quando juridicamente admissível, o proprietário deve poder vender o imóvel, integralizá-lo mediante recebimento de cotas ou participar do veículo específico do projeto. Essa flexibilidade amplia as soluções consensuais e permite compartilhar a valorização futura.

O Fundo deve poder adquirir, regularizar, remembrar, parcelar ou reparcelar imóveis. Pendências deverão ser tratadas com diligência jurídica, registral e técnica.

Mecanismo bilateral e desapropriação residual

O gestor poderá identificar oportunidade cuja viabilidade dependa de consolidação fundiária e apresentar à SP Urbanismo e ao Município estudo dos imóveis e direitos necessários. Em sentido inverso, o Poder Público poderá identificar área ou edifício de interesse urbanístico e consultar o gestor, antes de adquirir ou desapropriar, sobre a viabilidade imobiliária, fundiária e econômico-financeira da intervenção.

As soluções consensuais devem ser prioritárias. Eventual desapropriação será residual, juridicamente fundamentada e decidida exclusivamente pelo Poder Público, com demonstração do interesse público, avaliação independente, prevenção de conflitos e preservação da finalidade urbanística. A consulta prévia ao gestor evita imobilizar recursos públicos em projetos inviáveis.

Plataforma de regeneração urbana e governança

O FII deve funcionar como plataforma de mercado para regeneração urbana, coordenando patrimônio público e privado, capital e projetos, sem receber decisões próprias da política urbana nem poderes de autoridade do Município. Sua atuação deve catalisar o mercado privado e concentrar-se na formação de áreas, solução de pendências, estruturação inicial e redução de riscos. Cumprida essa etapa, os ativos ou participações devem, como regra, retornar ao mercado, permitindo reciclar o capital.

Devem permanecer com o Município a política urbana, as finalidades públicas, a regulação e qualquer decisão sobre desapropriação. À SP Urbanismo cabem a governança patrimonial e a interlocução institucional. Ao gestor e ao FII cabem a análise de viabilidade, a estruturação, as aquisições consensuais, a seleção de parceiros e as decisões fiduciárias dentro das diretrizes públicas.

Cada projeto poderá adotar veículo próprio e deverá selecionar parceiros por procedimento competitivo, transparente e documentado, com regras para conflitos de interesse. Uma Política de Parcerias e Desinvestimentos deverá assegurar prestação de informações, estratégias de saída, finalidade pública e reciclagem do capital.