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Aprimoramento dos critérios de qualificação, execução e remuneração

Código da proposta: 5538

As sugestões têm por finalidade ampliar a competitividade do futuro procedimento, conferir maior objetividade aos critérios de qualificação, compatibilizar as responsabilidades contratuais com a regulamentação dos fundos de investimento imobiliário e aprimorar a exequibilidade da solução proposta.

A presente contribuição propõe aprimoramentos ao Termo de Referência da Consulta Pública da SP Urbanismo, com o objetivo de ampliar a competitividade, tornar mais objetivos os critérios de qualificação, compatibilizar as responsabilidades contratuais com a regulamentação dos Fundos de Investimento Imobiliário e aprimorar a exequibilidade da solução. A modelagem envolve competências regulatórias, financeiras, imobiliárias, jurídicas e técnicas que, na prática, são distribuídas entre gestor, administrador fiduciário, consultor imobiliário, avaliadores, assessores jurídicos, empresas de engenharia, distribuidores e outros especialistas. Por isso, propõe-se que a estrutura de participação permita a reunião de capacidades complementares, preservadas as responsabilidades de cada prestador. Sugere-se a admissão expressa de consórcios, com regras sobre liderança, responsabilidades, documentação e somatório dos requisitos técnicos e econômico-financeiros. A qualificação poderá ser comprovada por uma consorciada ou pelo somatório das experiências e capacidades das integrantes, desde que relacionadas à parcela do objeto atribuída a cada uma, permanecendo a instituição responsável pela gestão obrigada a possuir registro vigente perante a CVM na categoria gestor de recursos.Propõe-se também harmonizar os critérios de experiência institucional e dos profissionais, admitindo-se a experiência da licitante, das integrantes do consórcio e de profissionais-chave, desde que comprovados participação nas estruturas apresentadas, vínculo formal com a proponente e designação para a equipe responsável pela execução.

Quanto ao patrimônio sob gestão em FIIs, a minuta adota formulações distintas para o requisito de R$ 500 milhões. Propõe-se critério objetivo, contemporâneo e verificável, com definição de método de cálculo, período, data-base e documentação comprobatória, permitindo, em consórcio, o somatório do patrimônio sob gestão das integrantes autorizadas pela CVM, sem dupla contagem dos mesmos fundos ou ativos. Em relação à experiência técnica, preserva-se a exigência específica em FII, mas propõe-se que experiências em FIPs com estratégia imobiliária, fundos de infraestrutura, fundos de crédito imobiliário e outros veículos estruturados com ativos reais possam ser consideradas para pontuação técnica, desde que compatíveis com a parcela do objeto avaliada. Propõe-se ainda adequar a exigência regulatória, substituindo a referência a categoria específica para FII pela exigência de registro vigente perante a CVM para o exercício da atividade de administração de carteiras de valores mobiliários, na categoria gestor de recursos, sem prejuízo dos registros aplicáveis aos demais prestadores essenciais. Quanto à execução, sugere-se matriz vinculante de responsabilidades para delimitar entregas, aprovações, dependências e limites de atuação, preservando as atribuições próprias do gestor, administrador fiduciário e profissionais legalmente habilitados. À SP Urbanismo caberá a disponibilização tempestiva e a origem dos documentos e informações dos imóveis. Quanto à due diligence e aos custos especializados, propõe-se que avaliação independente, engenharia, assessoria jurídica, regularização registral, licenciamento, despesas cartorárias e outros serviços necessários à estruturação e integralização sejam custeados pelo Fundo ou pela SP Urbanismo, conforme matriz de responsabilidades, cabendo à gestora coordenar as diligências sob sua responsabilidade. Na remuneração, sugere-se separar as parcelas relativas à gestão, administrador fiduciário e demais prestadores, performance, estruturação e eventual captação, vinculando o pagamento da estruturação às entregas efetivamente concluídas e mantendo componente variável para captação quando aplicável. No âmbito da governança, propõe-se preservar a natureza consultiva e não vinculante do Comitê Técnico em matérias de investimento, contratação e seleção de prestadores, sem substituir decisões atribuídas ao gestor, administrador ou assembleia de cotistas, com registro das manifestações e tratamento de conflitos de interesses.

Por fim, recomenda-se revisar referências cruzadas, remissões e prazos da minuta, inclusive para compatibilizar o prazo de ateste com o recebimento definitivo e avaliar formalmente os impactos de alterações de escopo sobre prazo, custos e remuneração.