Voltar

Dúvidas e contribuições à minuta - FII SP Urbanismo | Greystar

Código da proposta: 5550

A Greystar apresenta questionamentos e contribuições ao Termo de Referência da licitação para seleção de Gestor de Fundo de Investimento Imobiliário (FII), visando garantir segurança jurídica, exequibilidade técnica e viabilidade de projetos de renda recorrente e habitação de interesse social.

CONTRIBUIÇÕES

1. Inclusão da "Matriz de Vocação" do Portfólio como Produto Contratado

Justificativa: O Termo de Referência prevê um estudo preliminar de vocação apenas como item de avaliação da Proposta Técnica (Anexo II, 1.1.1). No entanto, o escopo contratual e as entregas encerram-se no registro do Fundo na CVM (item 9.2). Com isso, a definição da vocação dos 68 demais ativos listados no Anexo VIII fica sem previsão de execução contratual, prazo ou remuneração, embora o Anexo VI, item 3.3, remeta essa definição ao período posterior à seleção do Gestor.

Sugestão: Inclusão da elaboração de uma "Matriz de Vocação" como um produto contratual autônomo e remunerado, abrangendo as 78 matrículas (Anexos VII e VIII). O produto deve classificar cada ativo em: (i) locação de mercado; (ii) locação social; (iii) alienação; (iv) desenvolvimento/retrofit; ou (v) permuta, baseando-se em critérios objetivos (zoneamento, CAPEX, liquidez e função urbana), estabelecendo um sequenciamento de integralização por "ondas".

1. Gatilho de Remuneração da Taxa de Estruturação (Adequação a Projetos de Renda)

Justificativa: O item 19.5 prevê que a remuneração de estruturação será paga "no momento da liquidação de cada investimento". Esta redação penaliza modelos de desenvolvimento voltados à geração de renda perene (como Multifamily), cuja tese não se baseia na liquidação (alienação/venda) do ativo no curto prazo. Caso o ativo não seja alienado, a taxa não seria paga, desestimulando projetos de renda.

Sugestão: Alteração do item 19.5 para prever que, no caso de desenvolvimento de projetos voltados para a geração de renda recorrente, o gatilho para o pagamento da Taxa de Estruturação ocorra de forma fracionada: sendo uma parte paga no encerramento da fase de captação (levante de capital/integralização) e a outra parte no momento da emissão do "Habite-se" ou do início da operação comercial do ativo, desvinculando-se do evento de "liquidação" (venda) do ativo.

1. Desocupação Prévia de Equipamentos Públicos (Mitigação de Risco)

Justificativa: Transferir ao Fundo Imobiliário o ônus de desocupar imóveis listados no Anexo VII que abrigam atividades sensíveis de utilidade pública afasta investidores em razão do risco reputacional e jurídico de realizar a reintegração de posse desses espaços.

Sugestão: Inclusão de dispositivo garantindo que a efetiva integralização dos imóveis ocupados ocorrerá apenas após a sua total desocupação e realocação das atividades, sob responsabilidade e ônus exclusivo da SP Urbanismo ou da Prefeitura do Município de São Paulo, assegurando a entrega do ativo livre e desembaraçado para o FII.