Processo de consulta pública
Contratação de serviços técnicos para estruturação do Fundo de Investimento Imobiliário da SP Urbanismo
CONTRIBUIÇÕES DA RIO BRAVO INVESTIMENTOS A PROPOSTA E AO TERMO DE REFERÊNCIA
Código da proposta: 5555
Contribuições da Rio Bravo para o FII: avaliação de alternativas de estruturação (renda, desenvolvimento e híbridas), realização de estudo tributário considerando a Reforma Tributária e definição de critérios para seleção e monetização de imóveis, visando eficiência, governança e geração de valor.
O presente documento reúne as contribuições técnicas da Rio Bravo Investimentos ao Termo de Referência que orientará a estruturação e a constituição de um Fundo de Investimento Imobiliário – FII.
As considerações apresentadas têm como objetivo colaborar para o aprimoramento do documento, especialmente quanto aos aspectos técnicos, regulatórios, operacionais e de governança relacionados à estruturação, implantação e funcionamento do Fundo.
As sugestões foram elaboradas com base na experiência da Rio Bravo Investimentos na estruturação, gestão e administração fiduciária de Fundos de Investimento Imobiliário.
Alternativas de Estruturação
Para a proposta apresentada, sugerimos estudos de algumas estruturas contemplando, ao menos, FII de renda, FII de desenvolvimento e estruturas híbridas com SPEs. A avaliação comparativa permitirá identificar a alternativa mais aderente aos objetivos de valorização patrimonial, geração de receitas e promoção do desenvolvimento urbano.
Estudo Tributário
Dada a mudança de cenário tributário esperada para os próximos anos e o modelo da estrutura de classes de cotas, sugerimos a realização de estudo tributário abrangendo os impactos da Reforma Tributária, em especial IBS e CBS, IRRF, bem como análise comparativa entre a estrutura de FII e alternativas de exploração patrimonial. Esse estudo é fundamental para avaliar a eficiência econômica da modelagem proposta e seus efeitos sobre a geração de receitas para a SP Urbanismo.
Seleção dos imóveis e monetização
Sugerimos que na seleção dos imóveis elegíveis ao FII, seja considerado critérios como potencial de geração de renda, vocação para desenvolvimento imobiliário, situação registral, liquidez, riscos ambientais e passivos judiciais.
É importante que estudo contemple a elaboração de plano de monetização dos ativos, com análise individualizada dos imóveis, alternativas de exploração econômica, cronograma de implementação, projeções de fluxo de caixa e estimativas de valorização patrimonial.