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Inclusão de Due Diligence Técnica de Engenharia e Diagnóstico dos Ativos Imobili

Código da proposta: 5534

Propõe-se incluir due diligence técnica de engenharia nos ativos do FII, com inspeções, laudos, diagnóstico de patologias, análise dos sistemas prediais, acessibilidade, segurança contra incêndio, regularização técnica e estimativa de CAPEX para manutenção, retrofit ou desenvolvimento.

Considerando que a carteira inicial e futura do Fundo de Investimento Imobiliário poderá ser composta por imóveis com características construtivas, condições de conservação, usos, restrições e necessidades de investimento distintas, sugere-se que o Termo de Referência preveja expressamente a possibilidade de contratação de empresa ou equipe técnica especializada em engenharia para realização de due diligence técnica dos ativos imobiliários.

A due diligence técnica deverá fornecer subsídios objetivos para decisões de integralização, manutenção, locação, alienação, retrofit, requalificação ou desenvolvimento dos imóveis, complementando as análises econômico-financeiras, registrais, urbanísticas e de mercado já previstas no Termo de Referência.

Sugere-se que o escopo técnico possa contemplar, conforme as características de cada imóvel:

• inspeção técnica e diagnóstico do estado de conservação;
• levantamento e análise de manifestações patológicas e passivos construtivos;
• análise das estruturas, fachadas, coberturas e áreas externas;
• diagnóstico das instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, gás, SPDA e demais sistemas prediais;
• avaliação das condições de segurança contra incêndio e documentação relacionada ao AVCB;
• avaliação de acessibilidade;
• análise da documentação técnica disponível e confronto com as condições efetivamente encontradas;
• levantamento cadastral e apoio à regularização técnica, quando aplicável;
• identificação das intervenções necessárias para conservação, recuperação, modernização ou adequação dos ativos;
• estimativa de CAPEX, com indicação de prioridades, quantitativos preliminares, custos referenciais e horizonte de implantação;
• elaboração de plano de intervenção e manutenção;
• emissão de laudos, pareceres e relatórios técnicos por profissionais legalmente habilitados, acompanhados das respectivas responsabilidades técnicas. 

  Recomenda-se ainda que, nos ativos destinados a retrofit, desenvolvimento ou reposicionamento imobiliário, o diagnóstico técnico anteceda ou acompanhe a avaliação econômico-financeira, permitindo que o potencial econômico do imóvel seja analisado em conjunto com seu estado físico, passivos técnicos, necessidade de adequação e investimento futuro.

  Sugere-se, por fim, que o Termo de Referência ou o Regulamento do Fundo permita a contratação de empresas especializadas de engenharia entre os prestadores técnicos do FII, mediante critérios objetivos de qualificação técnica e experiência compatível com os ativos analisados.

  A medida contribuirá para maior segurança técnica, previsibilidade de investimentos, transparência na avaliação dos ativos e melhor tomada de decisão quanto à manutenção, reforma, retrofit, desenvolvimento, locação ou alienação dos imóveis integrantes do Fundo.